Kentsel Dönüşüm

Binanızın kentsel dönüşümünü düşünüyorsunuz ama nereden başlayacağınızı, hangi kararı ne zaman alacağınızı veya hangi masrafların çıkabileceğini bilmiyor musunuz? Bu rehber, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapıdan başlayarak arsa analizi, malik uzlaşması, müteahhit seçimi, sözleşme, yıkım, yeni proje, inşaat ve tapu/iskân süreçlerine kadar dönüşümün tamamını tek yerde açıklar.

Kısa cevap: Kentsel dönüşümde önce binanın teknik ve ekonomik koşulları incelenir; 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti lisanslı kuruluşça yapılır. Riskli yapı sürecinde resmî bildirim ve itiraz hakkı vardır. Yeni uygulama kararı, ilgili kurallar çerçevesinde maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilir. Ardından proje, sözleşme, tahliye-yıkım, ruhsat, yapım ve teslim aşamaları yürütülür. Her bina ve her sözleşme için yol haritası ayrıca şekillenir.

Önemli ayrım: Kentsel dönüşüme hazırlanmak için imar ve ekonomik fizibiliteyi önceden incelemek mümkündür. Ancak 6306 sayılı Kanun'un riskli yapı hükümlerinin işletilmesi için mevzuattaki resmî riskli yapı tespiti gerekir. Sıradan bir bina gözlemi veya deprem performansı değerlendirmesi bunun yerine geçmez.

Yukarıdaki 10 aşamalı interaktif yol haritasında istediğiniz adıma tıklayarak ilgili açıklamaya doğrudan ulaşabilirsiniz.

1. Ön değerlendirme: Arsa, imar ve malik beklentileri

Dönüşümün en değerli başlangıç noktası binanın gerçek potansiyelini bilmektir. Aynı sokaktaki iki yapının imar hakları, arsa büyüklüğü, terk koşulları, otopark ihtiyacı ve ekonomik dengesi birbirinden farklı olabilir. Bu nedenle “komşu apartman 3+1 yaptı, biz de yaparız” varsayımıyla ilerlemek doğru değildir.

İlk toplantıda hangi bilgiler toplanmalı?

• Tapu kaydı, arsa payları, ada ve parsel, açık adres ve bağımsız bölüm listesi.

• Mevcut bina yaşı, kat sayısı, dükkân/daire dağılımı ve varsa eski ruhsat-projeler.

• Belediyeden edinilecek güncel imar durumu; çekme mesafesi, yapılaşma hakları ve plan notları.

• Maliklerin daire büyüklüğü, otopark, balkon, kat ve cephe, nakit ödeme, kira ve teslim beklentileri.

• Varsa riskli yapı raporu, mevcut müteahhit teklifleri ve önceki toplantı kararları.

Ayören yaklaşımı: Teknik/mimari ön analizle malik beklentilerini ayrı dosyalar halinde değil, aynı karar tablosunda birleştiriyoruz. Önce doğru soruyu soruyoruz: “Bu arsa üzerinde, bu malikler için gerçekçi ve sürdürülebilir çözüm nedir?”

2. Riskli yapı tespiti: Resmî teknik inceleme

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca ve ilgili teknik esaslar doğrultusunda yapılır. Genel kural olarak, maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterlidir; risk tespiti için tüm maliklerin önceden oybirliği aranmaz.

Tespit süreci nasıl ilerler?

1. Yetkili/lisanslı kuruluş seçilir ve resmî tespit talebi oluşturulur.

2. Bina, mevzuatta öngörülen teknik esaslarla incelenir; gerekli veri ve numuneler değerlendirilir.

3. Riskli yapı raporu elektronik sistem üzerinden yetkili idareye sunulur.

4. İdare raporu inceler; uygun bulunan tespit için tapu kaydında riskli yapı belirtmesi işlemi başlatılır.

Bu aşamanın hukuki sonuçları olduğundan, risk tespiti öncesinde teknik ve ekonomik alternatifleri konuşmak önemlidir. Konunun ayrıntılı anlatımı için Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Yapılır? rehberimize bakabilirsiniz.

Resmî kaynak: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — riskli yapı süreci.

3. Tebligat ve itiraz: Hakların korunması

Uygun bulunan riskli yapı tespitine ilişkin bilgiler, güncel uygulamada yapı üzerine tutanak asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta ilan gibi yöntemlerle duyurulur. Riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gündür. İtirazı malik veya kanuni temsilcisi yapabilir; teknik heyet değerlendirmesi sonucunda tespit kesinleşebilir ya da değişebilir.

Kat maliki ne yapmalı?

• e-Devlet, muhtarlık ilanı ve ilgili müdürlük bildirimlerini takip edin.

• Tebliğ tarihini ve son başvuru gününü yazılı olarak kaydedin.

• İtiraz veya başka hukuki işlem düşünülüyorsa belge ve süreleri avukatınızla değerlendirin.

• Teknik değerlendirmeyi resmî risk tespitinin yerine koymayın.

Dikkat: Buradaki 15 gün, bütün kentsel dönüşüm kararlarının tek bir genel süresi değildir; riskli yapı tespitine itiraz için öngörülen özel süredir. Güncel usul ve somut işlem mutlaka kontrol edilmelidir.

4. Malik kararı: Oybirliği mi, salt çoğunluk mu?

Bu konu internette en fazla yanlış anlatılan başlıklardan biridir. Güncel 6306 uygulamasında yeni yapılacak uygulamalara ilişkin karar, ilgili koşullarla birlikte, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilir. Bu çoğunluk kişi sayısına veya daire adedine göre değil, taşınmazdaki pay oranlarına göre hesaplanır.

Anlaşmayan malik olursa ne olur?

Yeni uygulama kararı ve anlaşma koşulları mevzuattaki usulle bildirilir. Anlaşmaya katılmayan paydaşlara ait hisseler bakımından, kanundaki bildirim ve açık artırma yoluyla hisse satışı dahil ayrı bir süreç öngörülür. Bu otomatik veya anlık bir işlem değildir; usule, belgelere, süreye ve yetkili idare işlemlerine bağlıdır.

• Maliklerin arsa paylarını ve toplantı/karar belgelerini kontrol edin.

• Sözleşme taslağı ile karar metnini birbirinden bağımsız bırakmayın.

• Anlaşmayan maliklerin haklarını ve hukuki başvuru olanaklarını somut dosyada uzman desteğiyle değerlendirin.

• Eski metinlerde rastlanabilen “her durumda 2/3 gerekiyor” ifadesine dayanmayın.

Resmî dayanak: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — 6306 kapsamındaki karar ve uygulama açıklamaları.

5. Müteahhit teklifleri: En yüksek oran her zaman en iyi teklif değildir

Kat karşılığı, bedel karşılığı veya devlet destekli modellerin her biri ayrı hesap gerektirir. Bir teklif daha fazla metrekare vaat edebilir; başka bir teklifin ise daha güçlü teminat, açık teknik şartname veya gerçekçi teslim planı bulunabilir. Aynı projeyi, aynı verilerle, aynı teknik şartlarla tekliflendirmeden sağlıklı karşılaştırma yapılamaz.

Müteahhit seçimi kontrol tablosu

| Karşılaştırma başlığı | Mutlaka sorulacak soru | |---|---| | Mali yeterlilik | Firmanın finansman planı, borçluluk ve ödeme gücü incelendi mi? | | Teknik yeterlilik | Tamamlanan işleri, ekipleri ve yapı denetimi tecrübesi ne? | | Daire paylaşımı | Net/brüt alan, kat, cephe ve bağımsız bölüm dağılımı açık mı? | | Ek ödeme | Maliklerden istenecek tutarlar ve artış koşulları yazılı mı? | | Takvim | Ruhsat, yapım ve teslim için somut iş programı var mı? | | Teminatlar | Gecikme veya yarım kalma riskine karşı uygulanabilir güvence ne? | | Teknik şartname | Malzeme, sistem, marka/eşdeğerlik ve kalite kriterleri kayıtlı mı? |

Ayören Grup, maliklerin beklentilerini ihale dosyası titizliğinde ortak bir teklif setine dönüştürmeyi; teklifleri şeffaf biçimde karşılaştırmayı hedefler. Danışmanlık sürecimizi Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmetleri sayfamızda ayrıntılı anlatıyoruz.

6. Sözleşme ve teminat: İmzadan önce kontrol edilmesi gerekenler

Kentsel dönüşümde sözleşme, yalnızca bir inşaat bedeli veya paylaşım oranı değildir. İmza sonrasında doğabilecek en pahalı uyuşmazlıklar, çoğu zaman ölçüsü tanımlanmamış alanlar, belirsiz teslim tarihi, zayıf teminat veya değiştirilebilir malzeme hükümleri nedeniyle ortaya çıkar.

Sözleşmede bulunması gereken temel başlıklar

• Mevcut taşınmaz, taraflar, arsa payları ve temsil yetkilerinin doğru tanımı.

• Yeni bağımsız bölümlerin katı, cephesi, numarası, net/brüt alanı ve paylaşım çizelgesi.

• Mimari proje, uygulama detayları ve imzalı teknik şartname ekleri.

• Ek ödeme, ödeme planı, fiyat revizyonunun kapsamı ve koşulları.

• İnşaat başlangıcı, ruhsat süreci, kilometre taşları ve teslim takvimi.

• Gecikme, cezai şart, kira/tahliye yükümlülüğü ve mücbir sebep hükümleri.

• Teminat, sigorta, ayıp-giderim, yüklenici değişimi ve olası fesih hükümleri.

• İskân, kat mülkiyeti, ortak alanlar, abonelikler ve anahtar teslimine ilişkin yükümlülükler.

Hukuki not: İşlemin niteliğine göre noter/resmî şekil ve tapu işlemleri gerekebilir. Her taşınmaz ve sözleşme ayrı değerlendirilmelidir; sözleşme imzalanmadan önce gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukat tarafından incelenmesini öneriyoruz.

7. Tahliye ve yıkım: Planlı, güvenli ve belgeli ilerleyin

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra idare, tahliye ve yıkıma ilişkin mevzuattaki bildirimleri yürütür. Güncel uygulamada riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Somut dosyadaki tebliğ tarihi ve işlemler belirleyicidir.

Tahliyeden önce yapılacaklar

1. Kiracı, malik ve varsa iş yeri kullanıcılarına ilişkin durumları netleştirin.

2. Taşınma, kira desteği, depozito ve abonelik kapatma takvimini ayrı planlayın.

3. Bina ortak alanları, sayaçlar ve mevcut tesisatlar için kayıt oluşturun.

4. Yıkım ruhsatı, iş güvenliği, hafriyat ve komşu yapı tedbirlerinin yüklenici ve yetkililerce koordine edilmesini sağlayın.

5. Ödeme, tahliye ve teslim tutanaklarını güvenli biçimde saklayın.

Önemli: Tahliye/yıkım süresi, müteahhidin vaat ettiği “inşaat teslim süresi” ile aynı şey değildir.

8. Mimari proje, mühendislik ve yapı ruhsatı

Yeni binanın kalitesi yalnızca dış cephe görselinden anlaşılmaz. Mimari çözümle birlikte zemin ve temel tasarımı, taşıyıcı sistem, deprem yönetmeliği, mekanik-elektrik tesisatları, yangın güvenliği, erişilebilirlik, enerji performansı ve otopark gibi başlıklar değerlendirilmelidir.

Tasarım aşamasında özellikle kontrol edin

• Dairelerin gerçek kullanım alanı; hol, koridor ve kör alan kayıpları.

• Doğal aydınlatma, cepheler, balkonlar, ortak alanlar ve erişilebilir giriş.

• Güncel zemin etüdü, statik projeler ve yetkili mühendis onayları.

• Gerekli resmî ruhsatlar, idare onayları ve yapı denetim süreçleri.

• Var olan ağaçları ve çevresel değerleri korumaya yönelik tasarım olanakları.

Ayören'in Mimarlık ve Proje Hizmetleri ile İnşaat Yapım Hizmetleri bu aşamaların farklı uzmanlıklarını bir arada ele alır.

9. İnşaat ve denetim: Sözleşmenin sahadaki karşılığı

Kentsel dönüşüm sözleşmesindeki vaatlerin gerçekleştiği yer şantiyedir. Bu yüzden “temel atıldı” veya “kaba inşaat bitti” bilgisinden daha fazlası izlenmelidir.

Maliklerin takip etmesi gereken göstergeler

• Yapı ruhsatı, yapı denetim kayıtları ve sözleşmedeki iş programına uyum.

• Zemin-temel, betonarme taşıyıcı sistem ve ilgili kalite kontrolleri.

• Su/ısı yalıtımı, elektrik-mekanik sistemler ve yangın güvenliği.

• Onaylı malzemeler ile sahada kullanılan ürünlerin karşılaştırılması.

• Hakediş, ödeme ve ilerleme raporları; gecikmede yazılı bilgilendirme.

• Bağımsız bölüm/ortak alanlarda teknik şartnameye uyumsuzlukların kaydı.

Ayören yaklaşımı: Maliklerin kolayca anlayabildiği düzenli bilgilendirme, teknik dokümantasyon ve gerektiğinde uzman kontrolü. Nihai güvenlik ve uygunluk değerlendirmesi görevli yetkili proje müellifleri, yapı denetim kuruluşları ve idarelerin sorumlulukları çerçevesinde yapılır.

10. İskân, kat mülkiyeti ve anahtar teslimi

İnşaatın fiziksel olarak bitmesi, sürecin hukuken ve teknik olarak tamamlandığı anlamına gelmez. Yapı kullanma izin belgesi (iskân), projenin gerektirdiği tapu/kat mülkiyeti işlemleri ve teslim tutanakları ayrı kontrol edilmelidir.

Teslim dosyasında neler bulunmalı?

• Yapı kullanma izin belgesinin durumu ve varsa eksiklik listesi.

• Tapuda yeni bağımsız bölüm ve ortak alan bilgilerinin doğruluğu.

• Malik başına teslim tutanağı, anahtarlar, sayaçlar, garanti/servis bilgileri.

• Ortak alan ekipmanları, tesisat ve bakım dokümanları.

• Tespit edilen kusurlar için yazılı giderim planı.

Dönüşümün gerçek bitişi: Malik, yalnızca yeni bir anahtar değil; belgesi tamamlanmış, sözleşmedeki niteliklere uygun ve hukuki durumu açıklığa kavuşmuş bir taşınmaz teslim almalıdır.

Kentsel dönüşümde devlet destekleri ve Yarısı Bizden

İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyası, koşulları sağlayan 6306 kapsamındaki riskli yapılarda hak sahiplerinin finansman ihtiyacına destek sağlamayı hedefler. 23 Ekim 2026 itibarıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurduğu bina bazlı konut destek tutarları şöyledir:

| Destek türü | Konut için duyurulan tutar | |---|---:| | Hibe | 875.000 TL | | Kredi | 875.000 TL | | Tek seferlik tahliye/taşınma desteği | 125.000 TL | | Toplam destek paketi | 1.875.000 TL |

Bu tutarların tamamı nakit hibe değildir: hibe, geri ödemeli kredi ve tahliye desteği farklı kalemlerdir. Kredi koşulları, kimin taşınma desteği alacağı ve hak sahipliği, resmî program koşullarına göre belirlenir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kampanyanın süresinin 31 Aralık 2027'ye kadar uzatıldığını duyurmuştur; başvuru ve uygunluk tarihleri için güncel duyuruları mutlaka kontrol edin.

Kaynaklar: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — süre uzatımı ve destek tutarları · Ayören Yarısı Bizden ayrıntılı rehberi.

Kira yardımı ile taşınma desteği aynı şey mi?

Hayır; 6306 kapsamında kira yardımı, kampanya bazındaki tahliye/taşınma desteği ve diğer finansman türlerinin dayanakları ile hak sahipliği şartları aynı olmayabilir. Başvurudan önce hangi desteklerin birlikte kullanılıp kullanılamayacağını ve güncel ödeme koşullarını ilgili kurumdan teyit edin. Herkes için otomatik hak kazanımı veya sabit ödeme süresi vaat edilemez.

Kentsel dönüşümün maliyeti nasıl hesaplanır?

Yeni projenin toplam maliyeti − doğrulanmış destekler − sözleşmede yüklenicinin üstlendiği pay = maliklerin karşılayacağı finansman ihtiyacı yaklaşımı ilk karşılaştırmayı sağlar. Ancak nihai hesap; arsa payı, yeni bağımsız bölüm dağılımı, inşaat maliyeti, vergi/harç durumu, ruhsat, otopark ve maliyet artışı hükümleriyle birlikte yapılır.

Kentsel dönüşümde en sık yapılan 7 hata

1. İmar durumunu görmeden daire büyüklüğü veya kat sayısı vaatlerine inanmak.

2. Tek bir teklif alıp, teknik şartname ve teminat kıyaslaması yapmamak.

3. Malik sayısını arsa payıyla karıştırıp çoğunluk hesabını yanlış yapmak.

4. Resmî tebliğ/itiraz sürelerini apartman WhatsApp grubundaki bilgiye göre yönetmek.

5. Yeni dairenin yalnız brüt m²'sini konuşup net kullanım alanını belirsiz bırakmak.

6. Gecikme, ek maliyet, kira ve ayıp giderimi hükümlerini sözleşmede açık yazmamak.

7. Yalnızca anahtar teslimine odaklanıp iskân ve tapu işlemlerini takip etmemek.

Kat malikleri için toplantı öncesi kontrol listesi

• [ ] Adres, ada/parsel, mevcut bağımsız bölüm ve arsa payı tablosu hazır.

• [ ] Güncel imar durumunu doğrulamak üzere belediye görüşmesi planlandı.

• [ ] Maliklerin öncelikleri ve ortak karar noktaları yazıya döküldü.

• [ ] Riskli yapı tespiti varsa rapor ve tebligat takvimi kontrol edildi.

• [ ] Müteahhit teklifleri aynı teknik/mali şartlar üzerinden isteniyor.

• [ ] Mimari taslak, net/brüt m² ve bağımsız bölüm paylaşımı doğrulanıyor.

• [ ] Sözleşme ve teminatlar bağımsız hukuki incelemeye sunulacak.

• [ ] Devlet desteği, ödeme takvimi ve taşınma senaryosu somutlaştırıldı.

Kadıköy ve İstanbul Anadolu Yakası'nda yerinde değerlendirme

Ayören Grup; Kadıköy, Bostancı, Erenköy, Feneryolu, Fenerbahçe, Göztepe, Suadiye ve çevre mahalleler başta olmak üzere İstanbul Anadolu Yakası'nda binanın ve parselin özelliklerini esas alarak dönüşüm alternatiflerini değerlendirir. Bir mahallenin adı tek başına dönüşüm imkânı veya ilave imar hakkı anlamına gelmez.

Dönüşümdeki yaklaşımımızı Hakkımızda, tüm projelerimizi, tamamlanan projelerimizi ve devam eden projelerimizi sayfalarında görebilirsiniz. Örnek uygulamalar arasında Bostancı Mimoza Apartmanı, Feneryolu Meliha Apartmanı ve Kızıltoprak Serdar Apartmanı proje sayfaları bulunur.

Kentsel dönüşüm hakkında sık sorulan sorular

Kentsel dönüşüm başvurusu yapmak için binanın 30 yaşından büyük olması şart mı?

Hayır. Tek başına bir bina yaşı, resmî riskli yapı statüsünü belirlemez. Riskli yapı tespiti ilgili teknik esaslarla ve lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yapılır.

Bir kat maliki tek başına riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?

6306 kapsamındaki usulde maliklerden biri veya kanuni temsilcisi yetkili kuruluşa tespit başvurusu yapabilir. Özel mülkiyet/arsa paylı tapu durumları ayrıca değerlendirilir.

Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk mu gerekiyor?

Güncel 6306 uygulamasında yeni uygulama kararı bakımından hisseler oranında salt çoğunluk esastır. Kararın konusu, bildirim ve anlaşmayan maliklere ilişkin yasal süreç ayrıca değerlendirilmelidir.

Riskli yapı raporuna kaç gün içinde itiraz edilebilir?

Güncel uygulamada riskli yapı tespitine itiraz süresi, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gündür. İşleme özgü tebligat ve başvuru koşulları esas alınmalıdır.

Binamız riskli çıkarsa hemen yıkılır mı?

Hayır. Kesinleşme, tahliye ve yıkıma ilişkin usuller ve resmî bildirimler bulunur. İdare tarafından 90 günü aşmayan bir tahliye/yıkım süresi verilir; somut dosyadaki karar ve tebligatlar izlenmelidir.

Müteahhit ek ödeme isteyebilir mi?

Bu, kurulan ekonomik model ve sözleşmenin açık hükümlerine bağlıdır. Yeni tekliflerde malik ödemesi, artış koşulları ve ödeme tarihleri açıkça yazılmalıdır.

Kiracılar kentsel dönüşüm desteği alabilir mi?

Desteğin türüne ve programa göre kiracıların hakları değişebilir. Özellikle Yarısı Bizden tahliye desteğinde fiilî ikamet ve hak sahipliği koşulları ayrıca incelenir.

Arsa payı ile daire metrekaresi aynı şey mi?

Hayır. Arsa payı taşınmaz üzerindeki pay oranını, net alan ise bağımsız bölümün kullanım alanını ifade eder. Bunları birbirinin yerine kullanmak hatalı çoğunluk ve paylaşım hesaplarına yol açabilir.

Riskli yapı tespiti ile bina güçlendirme aynı şey mi?

Hayır. Riskli yapı tespiti resmî teknik tespittir; güçlendirme seçeneği ayrı bir mühendislik, mevzuat ve malik kararı değerlendirmesi gerektirir. Her yapı için uygulanabilir olmayabilir.

Ayören Grup hangi aşamada yardımcı olabilir?

Ön fizibilite, malik beklentileri, eşit koşullu müteahhit teklif dosyası, mimari ve teknik değerlendirme, uzmanlarla sözleşme koordinasyonu ve uygulama boyunca şeffaf takipte destek sağlayabilir. Kentsel Dönüşüm Danışmanlığımızı inceleyin.

Binanızın dönüşümünü birlikte planlayalım

Tapu, ada/parsel veya tüm belgeler hazır değilse de başlayabilirsiniz. Ön görüşmede mevcut durumu, maliklerin beklentilerini ve sonraki teknik/hukuki inceleme ihtiyaçlarını belirleyebiliriz. Aşağıdaki formdan binanızın ilçe, apartman adı, varsa ada-parsel bilgisi ve iletişim bilgilerinizi iletin.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel hukuki görüş, resmî imar belgesi, yapı güvenliği garantisi veya destek uygunluğu taahhüdü değildir. Mevzuat, destekler ve idari uygulamalar değişebilir. Güncel resmî bilgi için [Kentsel Dönüşüm Başkanlığı](https://www.kdb.gov.tr/) ve ilgili belediye/müdürlük duyuruları kontrol edilmelidir. Son içerik kontrolü: 23.10.2026.