Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Yapılır?

Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Yapılır?

Türkiye'de özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu bölgelerde binaların deprem güvenliği, kat malikleri açısından önemli bir konudur. Bir binanın dışarıdan sağlam görünmesi, deprem karşısında güvenli olduğu anlamına gelmez. Yapının taşıyıcı sistemi, mevcut durumu ve teknik özellikleri uzmanlar tarafından incelenmeden kesin bir değerlendirme yapmak mümkün değildir.

Riskli yapı tespiti, bir yapının 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat kapsamında risk durumunun teknik esaslara göre belirlenmesi sürecidir. 6306 sayılı Kanun'da riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmaktadır. Resmî Gazete

Riskli yapı tespiti, özellikle kentsel dönüşüm sürecine başlamayı düşünen bina ve apartmanlarda önemli aşamalardan biridir. Ancak bu işlemin sonuçları hukuki ve ekonomik süreçleri de beraberinde getirebildiğinden, yalnızca raporun alınmasına değil, sonrasında izlenecek yolun da doğru planlanmasına önem verilmelidir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak kat maliklerinin dönüşüm sürecini bütüncül şekilde değerlendirmesine; mevcut yapı ve arsanın potansiyelinden müteahhit alternatiflerine, teklif karşılaştırmalarından proje sürecine kadar farklı aşamaların koordinasyonuna destek oluyoruz.

Riskli Yapı Tespiti Nedir?

Riskli yapı tespiti, binanın ilgili teknik esaslar çerçevesinde incelenerek 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olup olmadığının belirlenmesidir.

Güncel Uygulama Yönetmeliğine göre riskli yapı tespitleri, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar doğrultusunda ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen elektronik sistem kullanılarak gerçekleştirilmektedir. İLGİLİ YÖNETMELİK

Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır:

Riskli yapı tespiti, sıradan bir bina kontrolü veya genel deprem dayanıklılığı yorumu değildir. 6306 sayılı Kanun kapsamında resmî sonuç doğuran belirli bir prosedürdür.

Riskli Yapı Tespitini Kim Yaptırabilir?

Güncel düzenlemeye göre riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Talep elektronik sistem üzerinden gerçekleştirilir. Ayrıca belirli durumlarda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare tarafından da tespit yapılabilir ya da yaptırılabilir. İLGİLİ YÖNETMELİK

Bu nedenle apartmanınızın kentsel dönüşüm sürecini değerlendiriyorsanız, ilk adımları atmadan önce yalnızca teknik tespiti değil, tespit sonrasında ortaya çıkabilecek dönüşüm senaryosunu da düşünmek faydalıdır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti tek bir gözlemden ibaret değildir. İlgili mevzuatta belirlenen teknik esaslar doğrultusunda yürütülen bir inceleme ve raporlama sürecidir.

1. Yetkili Kuruluşa Başvuru Yapılır

Riskli yapı tespiti, mevzuat kapsamında yetkili kurum veya kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir.

Bu nedenle kat maliklerinin herhangi bir mühendislik firmasından alınan genel bina değerlendirmesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespitini birbirinden ayırması gerekir.

2. Bina Teknik Olarak İncelenir

Yetkili uzmanlar tarafından yapının teknik özellikleri ve mevcut durumu değerlendirilir.

İncelemeler, mevzuatta belirlenen Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar doğrultusunda gerçekleştirilir. Riskli yapı tespitinde görev alacak mühendisler açısından da ilgili eğitim ve yetkinlik şartları bulunmaktadır. İLGİLİ YÖNETMELİK

3. Teknik Veriler Değerlendirilir

Saha çalışmalarından elde edilen bilgiler ve teknik veriler ilgili hesaplama ve değerlendirmelerde kullanılır.

Amaç, binanın yalnızca yaşına veya dış görünümüne bakmak değil; yapının risk durumunu bilimsel ve teknik verilere dayanarak ortaya koymaktır.

4. Riskli Yapı Tespit Raporu Hazırlanır

Teknik çalışmaların ardından yapı hakkında riskli yapı tespit raporu hazırlanır.

Güncel mevzuata göre rapor, tespiti gerçekleştiren ilgili idare veya lisanslandırılmış kurum/kuruluş tarafından elektronik sistem üzerinden yapının bulunduğu ildeki ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye gönderilir. Rapor burada usul ve esaslar açısından incelenir. Resmî Gazete

Bina Riskli Çıkarsa Ne Olur?

Riskli yapı tespitinin ardından süreç yalnızca “bina riskli çıktı” sonucuyla bitmez.

Tespitin mevzuat kapsamında kesinleşmesi, sonrasında uygulanacak işlemler ve kat maliklerinin atacağı adımlar ayrı ayrı önem taşır. Bu noktadan sonra kentsel dönüşüm açısından binanın ve arsanın nasıl değerlendirileceği gündeme gelir.

Tam da burada kentsel dönüşüm danışmanlığının önemi artmaktadır.

Çünkü kat maliklerinin karşısına artık yalnızca teknik bir bina raporu değil;

• Yeni bina nasıl yapılacak?

• Mevcut imar koşulları nelerdir?

• Yeni projede daireler kaç metrekare olacak?

• Maliklerden ek ödeme istenecek mi?

• Hangi müteahhitlerle görüşülmeli?

• Müteahhit teklifleri nasıl karşılaştırılmalı?

• Teknik şartnamede neler bulunmalı?

• Sözleşmede hangi konulara dikkat edilmeli?

• Projenin ekonomik modeli nasıl oluşturulmalı?

gibi çok daha kapsamlı sorular çıkacaktır.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir mi?

Riskli yapı tespiti resmî sonuçları bulunan teknik bir işlemdir ve mevzuatta itiraz mekanizması bulunmaktadır. Güncel Uygulama Yönetmeliği, itirazların değerlendirilmesine ilişkin usul ve teknik heyet süreçlerini düzenlemektedir. Süresi içinde yapılmayan veya yetkili kişilerce yapılmayan itirazların işleme alınmayacağı da düzenlemede belirtilmektedir. Resmî Gazete

Bu nedenle riskli yapı tespitine ilişkin resmî bir bildirim alınması halinde güncel tebligat ve itiraz sürelerinin ayrıca kontrol edilmesi önemlidir.

Her Eski Bina Riskli Yapı mıdır?

Hayır.

Bir binanın eski olması tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu anlamına gelmez.

Aynı şekilde binanın dışarıdan bakıldığında iyi durumda görünmesi de yapının güvenli olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Riskli yapı değerlendirmesi, ilgili teknik kriterlere ve yapıya ilişkin verilere dayanılarak yapılır. Dolayısıyla “30 yıllık bina kesin risklidir” veya “binada çatlak yok, o halde güvenlidir” gibi genellemeler teknik açıdan doğru bir yaklaşım değildir.

Riskli Yapı Tespitinden Önce Neden Kentsel Dönüşüm Planlaması Yapılmalı?

Kat maliklerinin sık yaptığı hatalardan biri, dönüşüm sürecinin yalnızca riskli yapı raporundan ibaret olduğunu düşünmektir.

Oysa riskli yapı tespiti ile yeni binanın ekonomik ve mimari olarak nasıl gerçekleştirileceği farklı konulardır.

Örneğin mevcut binanız 20 daireden oluşuyor olabilir. Fakat yeni projede ortaya çıkacak bağımsız bölümlerin büyüklüğü; arsanın imar hakları, proje koşulları, ortak alanlar ve farklı teknik gerekliliklerden etkilenebilir.

Bu nedenle Ayören olarak yaklaşımımız, mümkün olduğunca dönüşümün bütününü önceden değerlendirmektir.

Riskli Yapı Tespiti Hakkında Sık Sorulan Sorular

Eski olan her bina riskli yapı sayılır mı?

Hayır. Binanın yaşı tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sonucu doğurmaz; resmî tespit ilgili teknik esaslara göre yetkili kuruluşlarca yapılır.

Riskli yapı tespitinden önce proje seçenekleri değerlendirilebilir mi?

Evet. Resmî tespit sürecinden bağımsız olarak parsel, imar, mevcut bağımsız bölümler ve olası proje senaryolarının önceden incelenmesi maliklerin dönüşüm kararını daha hazırlıklı vermesine yardımcı olabilir.