Wie wird ein risikobehaftetes Gebäude festgestellt?

Wie wird ein risikobehaftetes Gebäude festgestellt?

Gerade in Regionen der Türkei mit einem hohen Bestand älterer Gebäude beschäftigt viele Eigentümer die Frage nach der Erdbebensicherheit. Ein Haus kann äußerlich intakt wirken und trotzdem Schwachstellen haben. Ohne Untersuchung von Tragwerk, baulichem Zustand und technischen Eigenschaften lässt sich seine Sicherheit nicht zuverlässig beurteilen.

Die offizielle Risikofeststellung eines Gebäudes ist ein geregeltes technisches Verfahren im Rahmen des türkischen Gesetzes Nr. 6306 und der zugehörigen Vorschriften. Ein Gebäude gilt nach diesem Gesetz unter anderem dann als risikobehaftet, wenn seine wirtschaftliche Lebensdauer abgelaufen ist oder aufgrund wissenschaftlich-technischer Erkenntnisse ein Einsturz- beziehungsweise schweres Schadensrisiko festgestellt wird. Die gesetzliche Grundlage findet sich im [türkischen Amtsblatt](https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/05/20120531-1.htm).

Eine solche Prüfung ist für die Stadterneuerung häufig von großer Bedeutung. Sie kann aber auch rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Deshalb sollten Eigentümer nicht nur an den Prüfbericht denken, sondern frühzeitig auch das mögliche weitere Vorgehen betrachten.

Ayören – Beratung zur Stadterneuerung unterstützt Eigentümer dabei, Gebäude- und Grundstückspotenzial, mögliche Bauunternehmen, Angebote und Projektvarianten gemeinsam zu bewerten und die nächsten Schritte zu koordinieren.

Was ist die offizielle Risikofeststellung?

Dabei wird das Gebäude nach bestimmten technischen Regeln untersucht, um festzustellen, ob es im Sinne des Gesetzes Nr. 6306 als risikobehaftet einzustufen ist.

Die Prüfung richtet sich nach den einschlägigen technischen Grundsätzen zur Feststellung risikobehafteter Gebäude. Nach der im Ausgangsbeitrag genannten Durchführungsverordnung wird hierfür ein von der türkischen Präsidentschaft für Stadterneuerung vorgegebenes elektronisches System verwendet. Siehe [einschlägige Durchführungsverordnung](https://webdosya.csb.gov.tr/db/altyapi/icerikler/yonetmel-k---7.5.16849-20240604152834.pdf).

Ein wichtiger Unterschied: Die gesetzliche Risikofeststellung ist keine allgemeine Gebäudebesichtigung und auch keine unverbindliche Einschätzung zur Erdbebensicherheit. Sie ist ein offizielles Verfahren mit geregelten Folgen.

Wer darf eine Risikoprüfung veranlassen?

Nach den beschriebenen Vorschriften wird die Prüfung grundsätzlich auf Antrag und auf Kosten der Gebäudeeigentümer oder ihrer gesetzlichen Vertreter durchgeführt. Der Antrag läuft über das dafür vorgesehene elektronische System.

In gesetzlich geregelten Fällen kann die zuständige Präsidentschaft oder Verwaltung eine Prüfung selbst durchführen oder veranlassen. Details enthält die [Durchführungsverordnung](https://webdosya.csb.gov.tr/db/altyapi/icerikler/yonetmel-k---7.5.16849-20240604152834.pdf).

Wenn Sie eine Stadterneuerung erwägen, ist es sinnvoll, vor der Prüfung auch die denkbaren Folgen für Eigentümer und Neubauplanung zu besprechen.

Wie läuft die Risikofeststellung ab?

Es handelt sich nicht um eine einzelne Sichtkontrolle, sondern um eine Untersuchung und Dokumentation nach festgelegten technischen Regeln.

1. Eine zugelassene Stelle beauftragen

Die offizielle Risikofeststellung darf nur von hierfür gesetzlich befugten Stellen durchgeführt werden.

Ein allgemeines Gutachten eines Ingenieurbüros ist daher nicht zwangsläufig dasselbe wie ein offizieller Prüfbericht nach Gesetz Nr. 6306. Eigentümer sollten diese Verfahren unterscheiden.

2. Das Gebäude technisch untersuchen

Qualifizierte Fachleute prüfen die Eigenschaften und den Zustand des Tragwerks sowie die nach den Vorschriften erforderlichen baulichen Merkmale.

Für Untersuchung und Fachpersonal gelten die einschlägigen technischen Regeln sowie Qualifikations- und Schulungsanforderungen. Weitere Informationen finden sich in der [Durchführungsverordnung](https://webdosya.csb.gov.tr/db/altyapi/icerikler/yonetmel-k---7.5.16849-20240604152834.pdf).

3. Die technischen Daten auswerten

Die bei der Besichtigung und Untersuchung erhobenen Daten werden nach den vorgesehenen Verfahren berechnet und bewertet.

Damit beruht das Ergebnis nicht allein auf Gebäudealter, sichtbaren Rissen oder dem äußeren Eindruck, sondern auf einer nachvollziehbaren technischen Untersuchung.

4. Den offiziellen Prüfbericht erstellen

Auf Grundlage der Auswertung wird ein Bericht zur Risikofeststellung angefertigt.

Dieser wird nach den beschriebenen Verfahrensregeln durch die prüfende Behörde oder zugelassene Stelle elektronisch an die zuständige Provinzdienststelle beziehungsweise, bei übertragener Zuständigkeit, an die entsprechende Verwaltung übermittelt. Dort wird der Bericht verfahrensrechtlich und fachlich geprüft. Siehe [Veröffentlichung im Amtsblatt von 2024](https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/05/20240521-1.htm).

Was geschieht, wenn das Gebäude als risikobehaftet eingestuft wird?

Mit dem Ergebnis „risikobehaftet“ ist der Prozess nicht abgeschlossen. Entscheidend sind das rechtliche Wirksamwerden der Feststellung, die folgenden behördlichen Schritte und die weiteren Entscheidungen der Eigentümer.

Neben dem technischen Bericht stellen sich Fragen wie:

• Was lässt das geltende Baurecht für einen Neubau zu?

• Wie groß können die neuen Wohnungen werden?

• Müssen Eigentümer zusätzliche Zahlungen leisten?

• Welche Bauunternehmen kommen infrage?

• Wie werden die Angebote vergleichbar gemacht?

• Welche Ausstattung und Leistungen muss die technische Beschreibung festlegen?

• Welche Sicherheiten gehören in den Vertrag?

• Wie ist die Finanzierung des Gesamtprojekts organisiert?

Hier hilft eine strukturierte Stadterneuerungsberatung, die technischen, wirtschaftlichen und vertraglichen Themen in einem Gesamtzusammenhang zu betrachten.

Kann gegen die Risikofeststellung Einspruch eingelegt werden?

Ja. Das Verfahren sieht die Möglichkeit eines förmlichen Einspruchs und eine Prüfung durch die zuständigen technischen Gremien vor. Die Durchführungsverordnung regelt unter anderem, wer widersprechen kann und in welchen Fristen dies erfolgen muss. Verspätete oder unzulässige Einsprüche können unberücksichtigt bleiben. Näheres ergibt sich aus der [amtlichen Veröffentlichung](https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/05/20240521-1.htm).

Bei Erhalt einer offiziellen Mitteilung sollten daher die aktuell geltende Zustellungs- und Einspruchsfrist unverzüglich geprüft und gegebenenfalls rechtliche Beratung eingeholt werden.

Ist jedes alte Gebäude automatisch risikobehaftet?

Nein. Allein das Baujahr führt nicht automatisch zu einer Einstufung nach Gesetz Nr. 6306.

Ebenso wenig beweist ein gepflegtes äußeres Erscheinungsbild die Erdbebensicherheit. Aussagen wie „Dieses Haus ist 30 Jahre alt, also auf jeden Fall gefährlich“ oder „Es hat keine Risse und ist deshalb sicher“ ersetzen keine technische Prüfung.

Maßgeblich sind die gesetzlichen Prüfgrundlagen und die festgestellten Eigenschaften des konkreten Gebäudes.

Warum sollte man die Stadterneuerung schon vor der Prüfung planen?

Die offizielle Risikofeststellung beantwortet nicht automatisch, wie ein Neubau technisch, architektonisch und wirtschaftlich umgesetzt werden kann.

Ein Gebäude kann heute beispielsweise 20 Wohnungen haben. Welche Flächen und Eigentumseinheiten im Neubau entstehen können, hängt aber von Baurecht, Grundstücksbedingungen, Gemeinschaftsflächen und technischen Anforderungen ab.

Ayören empfiehlt deshalb, soweit möglich die gesamte Erneuerung frühzeitig vorzudenken und nicht erst nach Vorliegen des Risikoberichts mit der Projektbewertung zu beginnen.

Häufige Fragen zur Risikofeststellung

Gilt jedes ältere Gebäude gesetzlich als risikobehaftet?

Nein. Das Alter allein reicht nicht aus. Eine offizielle Einstufung nach Gesetz Nr. 6306 erfordert die Untersuchung nach den vorgeschriebenen technischen Regeln durch eine zugelassene Stelle.

Kann man Projektvarianten schon vor der offiziellen Prüfung untersuchen?

Ja. Grundstück, Baurecht, vorhandene Eigentumseinheiten und mögliche Neubauvarianten können unabhängig von der offiziellen Risikoprüfung vorab betrachtet werden. So lassen sich spätere Entscheidungen besser vorbereiten.