Stadterneuerung

Sie möchten Ihr Wohngebäude in Istanbul erneuern, wissen aber nicht, womit Sie anfangen sollen, welche Beschlüsse nötig sind oder welche Kosten entstehen können? Dieser Leitfaden führt Sie durch die wesentlichen Schritte nach dem türkischen Gesetz Nr. 6306: Bestandsanalyse, amtliche Risikofeststellung, Eigentümerbeschlüsse, Auswahl des Bauunternehmers, Verträge, Räumung, Abriss, Genehmigungen, Neubau und Übergabe.

Der Ablauf in Kürze: Zunächst werden die baulichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprüft. Für das förmliche Verfahren nach Gesetz Nr. 6306 ist eine Risikofeststellung durch eine entsprechend lizenzierte Stelle erforderlich. Eigentümer werden amtlich informiert und können innerhalb der vorgesehenen Frist Widerspruch einlegen. Über die neue Bebauung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die einfache Mehrheit nach Eigentumsanteilen entscheiden – nicht die Zahl der Personen oder Wohnungen. Die weiteren Schritte hängen von Grundstück, Vereinbarungen und Behördenverfahren ab.

Wichtige Unterscheidung: Eine baurechtliche und wirtschaftliche Vorprüfung ist schon vor der amtlichen Risikofeststellung möglich. Ein gewöhnliches Gutachten zum Gebäudezustand oder zur Erdbebensicherheit ersetzt jedoch nicht die amtliche Feststellung nach Gesetz Nr. 6306.

Über die interaktive Übersicht mit zehn Schritten oben gelangen Sie direkt zur Erläuterung der jeweiligen Phase.

1. Vorprüfung: Grundstück, Baurecht und Ziele der Eigentümer

Vor der Suche nach Bauunternehmen muss geklärt werden, welche Bebauung auf dem Grundstück tatsächlich möglich ist. Schon benachbarte Parzellen können sich bei zulässiger Bebauung, Grenzabständen, Stellplatzpflichten und Kosten erheblich unterscheiden. Aus einem Nachbarprojekt lässt sich kein verbindlicher Anspruch für das eigene Grundstück ableiten.

Diese Informationen sind für die erste Besprechung hilfreich

• Grundbuchunterlagen, Eigentums- und Grundstücksanteile, Adresse sowie Block- und Parzellennummer (ada/parsel).

• Baualter, Geschosszahl, Liste der Wohnungen und Gewerbeeinheiten sowie vorhandene Pläne und Genehmigungen.

• Aktuelle Planungsinformationen der zuständigen Gemeinde, Bebauungsparameter und Planvorschriften.

• Erwartungen zu Nettofläche, Geschoss, Ausrichtung, Balkon, Stellplatz, Eigenzahlung, Miete und Übergabetermin.

• Vorliegende Risikogutachten, Bauunternehmerangebote und Beschlussprotokolle.

Der Ansatz von Ayören: Technische und architektonische Vorprüfung werden mit den Bedürfnissen der Eigentümer zusammengeführt. Gesucht wird eine tragfähige Lösung für diese konkrete Parzelle.

2. Amtliche Risikofeststellung für das Gebäude

Die förmliche Einstufung als risikobehaftetes Gebäude nach Gesetz Nr. 6306 wird durch hierfür lizenzierte Einrichtungen anhand der gesetzlichen technischen Kriterien vorgenommen. Grundsätzlich kann ein einzelner Eigentümer oder dessen gesetzlicher Vertreter das Verfahren anstoßen, ohne zuvor die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer einzuholen.

So läuft die Risikoprüfung ab

1. Auswahl einer zugelassenen Prüfstelle und Beauftragung der amtlichen Feststellung.

2. Untersuchung des Gebäudes und Erhebung der erforderlichen technischen Daten.

3. Einreichung des Berichts über das vorgesehene elektronische System.

4. Prüfung durch die zuständige Behörde und gegebenenfalls Eintragung eines Risikovermerks im Grundbuch.

Wegen der rechtlichen Folgen empfiehlt es sich, bereits vorab wirtschaftliche und architektonische Alternativen zu besprechen. Weitere Einzelheiten: So funktioniert die Risikofeststellung.

Amtliche Informationen: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı.

3. Bekanntmachung und Widerspruch

Das aktuelle reguläre Verfahren umfasst Bekanntmachungen am Gebäude, Informationen über e-Devlet und einen Aushang bei der zuständigen Muhtarlık (örtliche Vorsteherstelle). Eigentümer oder ihre gesetzlichen Vertreter können der Risikofeststellung innerhalb von 15 Tagen ab dem letzten Tag dieser Bekanntmachung widersprechen. Ein technischer Ausschuss prüft den Vorgang.

Worauf sollten Eigentümer achten?

• Aktuelle amtliche Mitteilungen, die e-Devlet-Plattform und die zuständige Behörde regelmäßig prüfen.

• Das rechtlich maßgebliche Bekanntmachungsdatum und Fristende dokumentieren.

• Bei Zweifel die erforderlichen Nachweise sowie den richtigen Einreichungsweg mit Fachleuten klären.

• Bei einem geplanten Widerspruch frühzeitig technische und anwaltliche Beratung einholen.

Achtung: Die 15-Tage-Frist betrifft diesen speziellen Widerspruch; andere Phasen und Eigentümerentscheidungen haben eigene Regeln.

4. Eigentümerbeschluss: Einstimmigkeit oder Mehrheit?

Veraltete Ratgeber nennen gelegentlich pauschal eine Zweidrittelmehrheit. Nach den heutigen Regeln des Gesetzes Nr. 6306 kann eine neue Bebauung unter den gesetzlichen Voraussetzungen mit der einfachen Mehrheit der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile beschlossen werden. Maßgeblich sind also die Grundstücksanteile, nicht die Anzahl von Wohnungen oder Personen.

Was geschieht mit Eigentümern, die nicht zustimmen?

Beschluss und Vertragsangebot müssen ordnungsgemäß bekanntgegeben werden. Für Eigentümer, die dem Vertrag nicht beitreten, besteht ein eigenes gesetzliches Verfahren, das bis zur Versteigerung ihrer Eigentumsanteile führen kann. Eine Ablehnung löst aber nicht automatisch einen sofortigen Verkauf aus: Bekanntmachungen, Fristen, Bewertung und behördliche Schritte sind entscheidend.

• Eigentumsanteile und Beschlussprotokolle vergleichen.

• Vertragsunterlagen mit der tatsächlich beschlossenen Lösung abgleichen.

• Rechte nicht zustimmender Eigentümer und die formalen Schritte unabhängig rechtlich prüfen.

• Sich nicht auf alte Informationen verlassen, nach denen immer zwei Drittel erforderlich seien.

Quelle: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı.

5. Bauunternehmen auswählen und Angebote vergleichen

Das größte Wohnflächenversprechen ist nicht automatisch das wirtschaftlich beste Angebot. Ein Unternehmen kann niedrigere Eigenzahlungen verlangen, aber kleinere Wohnungen bieten; ein anderes hat bessere Sicherheiten und eine belastbarere Bauzeitplanung. Ein fairer Vergleich setzt einheitliche technische und finanzielle Vorgaben voraus.

Vergleichstabelle der Bauunternehmer

| Prüfkriterium | Zentrale Frage | |---|---| | Finanzierung | Ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nachvollziehbar? | | Erfahrung | Welche vergleichbaren Vorhaben wurden abgeschlossen? | | Wohnungsverteilung | Sind Netto-/Bruttoflächen, Etagen, Ausrichtung und Zuordnung klar? | | Eigenbeiträge | Sind Beträge, Zahlungstermine und Anpassungsregeln schriftlich festgelegt? | | Bauzeit | Sind Genehmigung, Baubeginn, Meilensteine und Übergabe terminiert? | | Sicherheiten | Welche Schutzmechanismen bestehen bei Verzug oder Nichtfertigstellung? | | Bauqualität | Sind Materialien, Systeme und Qualitätsstandards verbindlich beschrieben? |

Ayören unterstützt die Eigentümer bei der Erstellung eines vergleichbaren, ausschreibungsähnlichen Leistungsverzeichnisses und einer transparenten Angebotsauswertung. Näheres unter Beratung zur Stadterneuerung.

6. Vertrag, Sicherheiten und rechtliche Absicherung

Ein Erneuerungsvertrag ist weit mehr als ein Preis oder eine Beteiligungsquote. Unbestimmte Flächenangaben, fehlende Termine, schwache Sicherheiten und offene Materialvorgaben können später zu erheblichen Konflikten führen.

Was gehört in den Vertrag?

• Eindeutige Angaben zum Grundstück, zu Vertragspartnern, Anteilen und Vertretungsbefugnissen.

• Zuordnung der neuen Einheiten mit Nummer, Geschoss, Ausrichtung sowie Netto- und Bruttofläche.

• Genehmigte Planunterlagen und unterzeichnete technische Leistungsbeschreibung.

• Eigenzahlungen, Fälligkeiten und klar definierte Voraussetzungen für Preisänderungen.

• Genehmigungsablauf, Baubeginn, Teilabschnitte und Übergabetermin.

• Regeln zu Verzögerung, Vertragsstrafe, vorübergehender Miete und höherer Gewalt.

• Sicherheiten, Versicherungen, Mängelbeseitigung, Unternehmerwechsel und Kündigung.

• Nutzungsfreigabe (iskân), Wohnungseigentum, Gemeinschaftsanlagen und Übergabe.

Rechtlicher Hinweis: Abhängig vom Geschäft können notarielle oder grundbuchliche Formvorschriften des türkischen Rechts gelten. Lassen Sie sämtliche Vertragsunterlagen vor Unterzeichnung von einer unabhängigen, im türkischen Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwaltskanzlei prüfen.

7. Räumung und Abriss

Nachdem die amtliche Risikofeststellung bestandskräftig geworden ist, erfolgen die vorgeschriebenen behördlichen Mitteilungen. Im aktuellen regulären Verfahren wird den Eigentümern und Bewohnern für Räumung und Abriss eine Frist von höchstens 90 Tagen eingeräumt. Für den Einzelfall sind die tatsächlich erlassenen Bescheide entscheidend.

Vor dem Auszug sollte Folgendes geklärt werden

1. Rechte und Verpflichtungen von Eigentümern, Mietern und gewerblichen Nutzern.

2. Umzugstermine, mögliche Miet- und Räumungsunterstützung, Kaution und Abmeldungen.

3. Dokumentation von Zählern, Leitungen, Gemeinschaftsflächen und vorhandenen Anlagen.

4. Fachgerechter Abriss mit den vorgeschriebenen Genehmigungen und Sicherheitsmaßnahmen.

5. Aufbewahrung von Zahlungsbelegen, Protokollen und Übergabedokumenten.

Wichtig: Die gesetzliche Räumungs- und Abrissfrist ist nicht identisch mit der vertraglichen Bauzeit des neuen Gebäudes.

8. Architektur, Tragwerksplanung und Baugenehmigung

Eine hochwertige Fassadengestaltung sagt allein nichts über die Erdbebensicherheit aus. Zu prüfen sind Baugrund und Fundament, Tragwerk, Erdbebenvorgaben, Brandschutz, haustechnische Anlagen, Barrierefreiheit, Energieeffizienz und Stellplätze.

Wichtige Fragen im Planungsstadium

• Wie groß ist die tatsächlich nutzbare Wohnfläche?

• Sind Grundriss, Belichtung, Ausrichtung, Balkone und Gemeinschaftsflächen sinnvoll gestaltet?

• Liegen Baugrunduntersuchung und Tragwerksplanung durch befugte Fachleute vor?

• Welche kommunalen Genehmigungen, Prüfungen und Kontrollpflichten gelten?

• Können bestehende Bäume und Grünflächen erhalten werden?

Erfahren Sie mehr über Architektur und Projektplanung und Bauausführung.

9. Bauphase und technische Überwachung

Auf der Baustelle zeigt sich, ob die vertraglichen Zusagen eingehalten werden. Allein die Nachricht „Rohbau fertig“ reicht zur Kontrolle eines solchen Vorhabens nicht aus.

Diese Punkte sollten Eigentümer verfolgen

• Baugenehmigung, vorgeschriebene Baukontrollen und Einhaltung des Zeitplans.

• Gründungsarbeiten, Stahlbetontragwerk und zugehörige Qualitätskontrollen.

• Wasser- und Wärmedämmung, Elektro- und Haustechnik sowie Brandschutz.

• Übereinstimmung der verwendeten Materialien mit dem vertraglichen Leistungsverzeichnis.

• Baufortschritt, Abschlagszahlungen und nachvollziehbare Berichte zu Verzögerungen.

• Festgestellte Abweichungen und ihre schriftlich dokumentierte Beseitigung.

Ayörens Arbeitsweise: Verständliche Berichte, sorgfältige Dokumentation und Einbindung qualifizierter Fachleute. Die formelle Prüfung von Qualität und Sicherheit verbleibt bei den gesetzlich zuständigen Planern, Prüfstellen und Behörden.

10. Nutzungsfreigabe, Grundbuch und Wohnungsübergabe

Mit dem baulichen Abschluss endet nicht automatisch das gesamte Verfahren. Die *Nutzungsfreigabe (yapı kullanma izin belgesi, auch iskân)*, die erforderlichen Grundbuch- und Wohnungseigentumsregelungen und die eigentliche Übergabe sind separat zu prüfen.

Bestandteile einer vollständigen Übergabemappe

• Stand der Nutzungsfreigabe und etwaige Restarbeiten.

• Richtige Erfassung der neuen Wohnungen und gemeinschaftlichen Flächen im Grundbuch.

• Unterzeichnete Übergabeprotokolle, Schlüssel, Zähler und Garantieunterlagen.

• Bedienungs- und Wartungsanleitungen für technische Anlagen.

• Schriftlicher Nachbesserungsplan für festgestellte Mängel.

Eine erfolgreiche Übergabe ist mehr als die Schlüsselübergabe: Entscheidend ist, dass die vereinbarte Immobilie samt ordnungsgemäßer Dokumentation übergeben wird.

Staatliche Unterstützung: Yarısı Bizden und weitere Hilfen

Das Programm Yarısı Bizden soll qualifizierte Eigentümer risikobehafteter Gebäude in Istanbul finanziell unterstützen. Nach den am 23. Oktober 2026 überprüften offiziellen Angaben umfasst das veröffentlichte Förderpaket für eine berechtigte Wohnung in einem gebäudebezogenen Verfahren:

| Bestandteil | Betrag pro Wohnung | |---|---:| | Zuschuss | 875.000 TL | | Rückzahlbares Darlehen | 875.000 TL | | Einmalige Räumungs-/Umzugshilfe | 125.000 TL | | Gesamtpaket bei erfüllten Voraussetzungen | 1.875.000 TL |

Dieser Gesamtbetrag ist kein vollständig geschenkter Geldbetrag. Zuschuss, Kredit und Umzugshilfe sind rechtlich und finanziell getrennte Komponenten. Die Behörde hat eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2027 angekündigt. Die jeweils aktuellen Anspruchs-, Antrags- und Rückzahlungsbedingungen sollten im Einzelfall überprüft werden.

Quellen: Amtliche Bekanntmachung · Unser Yarısı-Bizden-Ratgeber.

Sind Mietbeihilfe und Umzugshilfe identisch?

Nein. Mietbeihilfen nach Gesetz Nr. 6306, die einmalige Räumungshilfe im Programm Yarısı Bizden und andere Finanzierungen können unterschiedlichen Anspruchsvoraussetzungen unterliegen. Ob sie kombiniert werden können, muss die zuständige Stelle für den konkreten Fall bestätigen.

Wie berechnet man den Finanzierungsbedarf?

Eine erste Orientierung lautet: Gesamtkosten des Vorhabens − bestätigte staatliche Unterstützung − vertraglicher Beitrag des Bauunternehmers = verbleibender Finanzierungsbedarf der Eigentümer. Zusätzlich sind Eigentumsanteile, Wohnungsteilung, Genehmigungen, Abgaben, Stellplätze und Preisgleitklauseln zu berücksichtigen.

Sieben typische Fehler bei der Stadterneuerung

1. Ohne Prüfung des Baurechts zusätzliche Geschosse oder Wohnflächen versprechen.

2. Nur ein Angebot prüfen und auf Vergleich und Sicherheiten verzichten.

3. Bei der Mehrheitsberechnung Personen statt Grundstücksanteile zählen.

4. Für Fristen auf Chatnachrichten statt offizielle Bekanntmachungen vertrauen.

5. Nur Bruttoflächen nennen und Netto-Wohnflächen offenlassen.

6. Kostenanpassungen, Verzögerung, Mietpflichten und Mängel nicht klar regeln.

7. Schlüssel übernehmen, ohne Nutzungsfreigabe und Grundbuchvorgänge zu kontrollieren.

Checkliste vor der Eigentümerversammlung

• [ ] Adresse, Grundstückskennzeichen, Eigentumsanteile und Wohnungsliste liegen vor.

• [ ] Der aktuelle Bebauungsstatus wird bei der Gemeinde geprüft.

• [ ] Ziele und Erwartungen der Eigentümer sind dokumentiert.

• [ ] Gegebenenfalls vorhandene Risikogutachten und Fristen wurden überprüft.

• [ ] Alle Bauunternehmen erhalten dieselben Angebotsgrundlagen.

• [ ] Netto-/Bruttoflächen und Wohnungsteilung sind schriftlich geklärt.

• [ ] Ein unabhängiger Anwalt wird die Verträge und Sicherheiten prüfen.

• [ ] Finanzierung, Förderungen und vorübergehender Auszug sind geplant.

Vor-Ort-Beratung in Kadıköy und auf Istanbuls anatolischer Seite

Ayören begleitet Vorhaben insbesondere in Kadıköy, Bostancı, Erenköy, Feneryolu, Fenerbahçe, Göztepe, Suadiye und angrenzenden Vierteln. Aus der Lage allein folgt kein Anspruch auf zusätzliche Baurechte; jedes Grundstück muss eigenständig analysiert werden.

Lesen Sie mehr über Ayören, sehen Sie sich unsere Projekte, abgeschlossene Vorhaben und laufende Projekte an. Beispiele: Mimoza Apartmanı in Bostancı, Meliha Apartmanı in Feneryolu und Serdar Apartmanı in Kızıltoprak.

Häufig gestellte Fragen

Muss ein Gebäude älter als 30 Jahre sein?

Nein. Das Alter allein begründet keine amtliche Risikoeinstufung. Ausschlaggebend ist die vorgeschriebene technische Prüfung.

Kann ein einzelner Eigentümer die Risikofeststellung beantragen?

Grundsätzlich ja. Ein Eigentümer oder sein gesetzlicher Vertreter kann das Verfahren einleiten. Sonderkonstellationen müssen gesondert geprüft werden.

Gilt weiterhin eine Zweidrittelmehrheit?

Nach den aktuellen Regeln des Gesetzes Nr. 6306 gilt für entsprechende Neubebauungsbeschlüsse das Prinzip der einfachen Mehrheit nach Eigentumsanteilen, bei Einhaltung des gesetzlichen Verfahrens.

Wie lange ist ein Widerspruch möglich?

Im regulären Verfahren 15 Tage nach dem letzten Tag der Bekanntmachung bei der zuständigen Muhtarlık. Maßgeblich sind die konkreten amtlichen Mitteilungen.

Muss ein Gebäude nach der Risikofeststellung sofort abgerissen werden?

Nein. Das Verfahren umfasst mehrere formelle Schritte; für Räumung und Abriss wird im regulären Verfahren eine Frist von höchstens 90 Tagen gesetzt.

Darf das Bauunternehmen Nachzahlungen verlangen?

Das hängt vom Vertragsmodell ab. Höhe, Fälligkeit und etwaige Änderungen sollten eindeutig schriftlich vereinbart sein.

Können Mieter finanzielle Unterstützung erhalten?

Das hängt vom Förderprogramm, der tatsächlichen Nutzung und den jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen ab.

Sind Grundstücksanteil und Wohnfläche dasselbe?

Nein. Der Eigentumsanteil beschreibt das Miteigentum am Grundstück; die Nettofläche die tatsächlich nutzbare Fläche einer Wohnung.

Ist eine Risikofeststellung gleichbedeutend mit einer Verstärkung des Gebäudes?

Nein. Eine bauliche Verstärkung ist eine eigenständige technische und rechtliche Option, die nicht bei jedem Gebäude geeignet ist.

Wie kann Ayören unterstützen?

Durch Vorprüfung, Erfassung der Eigentümerinteressen, vergleichbare Angebote, Projektbewertung, Koordination von Sachverständigen und Rechtsanwälten sowie transparente Begleitung. Näheres unter Unsere Beratungsleistungen.

Lassen Sie Ihr Gebäude vorprüfen

Sie brauchen für die erste Kontaktaufnahme noch nicht alle Dokumente. Teilen Sie uns über das nachstehende Formular Ort, Gebäudebezeichnung, gegebenenfalls Block-/Parzellennummer und Kontaktdaten mit. Anschließend lässt sich klären, welche fachlichen Prüfungen als Nächstes sinnvoll sind.

Die Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine individuelle Rechtsberatung, amtliche Baurechtsauskunft, Garantie der Erdbebensicherheit oder verbindliche Förderzusage dar. Rechtslage, staatliche Hilfen und Verwaltungspraxis können sich ändern. Bitte beachten Sie die Veröffentlichungen der [Kentsel Dönüşüm Başkanlığı](https://www.kdb.gov.tr/) und der zuständigen Behörden oder Gemeinden. Stand: 23. Oktober 2026.