Merdivenköy Kentsel Dönüşüm

Merdivenköy’de kentsel dönüşüm değerlendirmesi yapılırken mahallenin Fikirtepe ile olan planlama ilişkisi önemli bir başlangıç noktasıdır. Merdivenköy’ün bazı kesimleri geçmişte Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Bölgesi kapsamında ele alındığından, mahalledeki bütün taşınmazların aynı imar ve dönüşüm koşullarına sahip olduğunu varsaymak doğru değildir.

Bu nedenle Merdivenköy’de binasını yenilemeyi düşünen kat malikleri açısından ilk soru yalnızca “Binamız kentsel dönüşüme girer mi?” olmamalıdır. Taşınmazın ada-parsel bilgileri, güncel plan durumu, parsel geçmişi ve mevcut yapı özellikleri birlikte değerlendirilerek hangi dönüşüm modelinin uygulanabileceği araştırılmalıdır.

Merdivenköy’de Önce Taşınmazın Plan Durumunu Öğrenin

Kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce binanın bulunduğu parselin hangi planlama koşullarına tabi olduğunun belirlenmesi önemlidir.

Merdivenköy’ün Fikirtepe dönüşüm alanıyla ilişkisi nedeniyle birbirine yakın iki parselde dahi farklı geçmişler veya planlama koşulları söz konusu olabilir. Bu nedenle yalnızca çevrede yapılan yeni projelere bakarak kendi binanız için aynı yapılaşma hakkının oluşacağını varsaymak yanıltıcı olabilir.

İlk değerlendirmede özellikle ada-parsel bilgileri, parsel büyüklüğü ve geometrisi, mevcut bağımsız bölüm sayısı, güncel imar durumu ve taşınmazın plan geçmişi birlikte incelenmelidir.

Bu çalışma, daha sonra hazırlanacak proje alternatiflerinin ve müteahhitlerden alınacak tekliflerin daha gerçekçi bir zeminde değerlendirilmesini sağlar.

Fikirtepe’ye Yakınlık Her Parsel İçin Aynı Sonucu Doğurmaz

Merdivenköy denildiğinde Fikirtepe’de gerçekleştirilen büyük ölçekli dönüşüm projeleri doğal olarak akla geliyor. Ancak Fikirtepe’de görülen yapılaşma modellerinin Merdivenköy’deki her parsel için geçerli olacağı düşünülmemelidir.

Bir taşınmazın dönüşüm olanakları kendi konumu ve yürürlükteki plan kararları üzerinden değerlendirilmelidir.

Bu ayrım özellikle müteahhit görüşmelerinde önem kazanır. Çevredeki başka bir projede elde edilen kat, metrekare veya paylaşım oranını doğrudan kendi binanıza uygulamak yerine önce parseliniz için uygulanabilir proje seçeneklerinin ortaya çıkarılması daha sağlıklı olacaktır.

Mevcut Binanın Durumu da Ayrı Değerlendirilmeli

Parselin proje potansiyeli ile mevcut yapının deprem güvenliği aynı konu değildir.

Binanın risk durumunun resmi olarak belirlenmesi gerekiyorsa süreç yetkili kuruluşlar tarafından yürütülen riskli yapı tespitiyle ilerler. Tespit sonrasında izlenecek işlemler de yürürlükteki mevzuata göre şekillenir.

Merdivenköy’de Yeni Proje Nasıl Değerlendirilmeli?

Parsel ve planlama koşulları netleştikten sonra yeni yapının nasıl şekillenebileceği değerlendirilmelidir.

Burada yalnızca toplam inşaat alanına odaklanmak yerine maliklere düşecek bağımsız bölümlerin özelliklerine bakmak gerekir.

Yeni projede özellikle dairelerin net kullanım alanları, katları, cepheleri, oda dağılımları, balkonları, otopark hakları ve ortak alan kullanımları mümkün olduğunca açık biçimde ortaya konmalıdır.

Mevcut binadaki daireler birbirinden farklı büyüklük veya konumdaysa yeni projedeki paylaşım modelinin de bu farklılıkları nasıl ele aldığı maliklere anlaşılır şekilde gösterilmelidir.

Müteahhit Teklifinde Yüzde Tek Başına Yeterli Değildir

Merdivenköy’de birden fazla müteahhitten teklif alınması maliklere karşılaştırma imkânı sağlar. Ancak teklifleri yalnızca arsa payı veya paylaşım yüzdesine göre sıralamak her zaman en avantajlı projeyi göstermez.

Örneğin daha yüksek oran sunan bir teklifin teknik şartnamesi zayıf, teslim süresi uzun veya teminat yapısı yetersiz olabilir. Daha farklı bir paylaşım modeli sunan başka bir teklif ise bağımsız bölümlerin konumu ve teknik özellikleri açısından maliklere daha uygun olabilir.

Bu nedenle tekliflerde en azından daire dağılımı, net alan, teknik şartname, teslim süresi, teminat, otopark, ortak alanlar ve gecikme hükümleri birlikte karşılaştırılmalıdır.

Sözleşmeden Önce Projeyi Görmek Neden Önemli?

Kat karşılığı veya kentsel dönüşüm sözleşmesinde maliklere hangi bağımsız bölümlerin bırakılacağı mümkün olduğunca açık şekilde tanımlanmalıdır.

Sadece “2+1 daire verilecektir” veya belirli bir metrekare yazılması yerine, mümkün olduğu ölçüde bağımsız bölümün katı, cephesi, net alanı ve projedeki konumu belirlenmelidir.

Teknik şartnamenin de sözleşmeyle uyumlu hazırlanması önemlidir. Böylece müteahhidin yalnızca kaç metrekare teslim edeceği değil, hangi nitelikte bir yapı teslim edeceği de daha açık hale gelir.

Ayören Grup Merdivenköy’de Sürece Nasıl Yaklaşıyor?

Ayören Grup olarak Merdivenköy’deki bir bina için değerlendirmeye doğrudan “hangi müteahhit ne kadar verir?” sorusuyla başlamıyoruz.

Öncelikle taşınmazın konumu, ada-parsel bilgileri, mevcut yapı ve bağımsız bölüm yapısı ile maliklerin beklentilerinin ortaya konmasını önemsiyoruz. Ardından proje seçeneklerinin değerlendirilmesi ve alınan müteahhit tekliflerinin aynı kriterler üzerinden karşılaştırılması konusunda süreç danışmanlığı sağlıyoruz.

Özellikle Merdivenköy gibi planlama geçmişinin parsel bazında önem taşıyabildiği bölgelerde bu yaklaşım, maliklerin teklifleri daha sağlıklı değerlendirmesine yardımcı olur.

Ayören Grup'un farklı bölgelerdeki çalışmalarını Tamamlanan ve Devam Eden Projelerimiz sayfasından inceleyebilirsiniz.

Merdivenköy’de Binanız İçin İlk Adımı Atın

Merdivenköy’de binanızın kentsel dönüşüm olanaklarını değerlendirmek istiyorsanız ilk aşamada apartman adı, adres, ada-parsel bilgileri, mevcut bağımsız bölüm sayısı ve bina hakkında bildiğiniz temel bilgileri ön değerlendirme formuna iletebilirsiniz.

Böylece değerlendirmeye genel varsayımlar üzerinden değil, doğrudan binanızın ve parselinizin özellikleri üzerinden başlanabilir.