Koşuyolu Kentsel Dönüşüm

Koşuyolu, Kadıköy’ün yoğun yapılaşmış bölgelerinden farklı olarak yeşil dokusu, yerleşik konut karakteri ve görece sakin sokaklarıyla öne çıkan mahallelerinden biridir. Bu özellikler, bölgede gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca yeni yapılacak binanın büyüklüğünü değil, projenin bulunduğu parsel ve çevresiyle kuracağı ilişkiyi de önemli hale getirir.

Koşuyolu’nda kentsel dönüşüm düşünen kat malikleri için ilk aşamada mevcut binanın özellikleriyle parselin güncel yapılaşma olanaklarının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Aynı sokakta bulunan iki apartmanın bile parsel büyüklüğü, geometrisi, bağımsız bölüm yapısı ve proje olanakları farklı olabilir.

Bu nedenle dönüşüm kararına çevredeki yeni binalardan hareketle değil, kendi binanız ve parseliniz üzerinden başlamak daha sağlıklı olacaktır.

Koşuyolu’nda Yeni Projeyi Parselden Başlatın

Yeni bir bina tasarlanmadan önce taşınmazın mevcut durumunun anlaşılması gerekir.

Ada-parsel bilgileri, parsel büyüklüğü ve şekli, mevcut binanın parsel üzerindeki konumu, bağımsız bölüm sayısı ve güncel imar koşulları hazırlanabilecek projenin temel çerçevesini oluşturur.

Özellikle Koşuyolu gibi yerleşik konut dokusunun belirgin olduğu bir bölgede parsel geometrisi, dairelerin cephelerinden bina girişine, açık alan kullanımından otopark çözümüne kadar birçok proje kararını etkileyebilir.

Bu nedenle müteahhit teklifleri alınmadan önce şu soruya cevap aranmalıdır:

“Bu parselde maliklerin ihtiyaçlarına uygun nasıl bir proje geliştirilebilir?”

Çevredeki Yeni Binalar Sizin İmar Hakkınızı Göstermez

Kentsel dönüşüm görüşmelerinde sık yapılan hatalardan biri, yakın çevrede tamamlanan yeni bir binanın özelliklerini kendi parseline doğrudan uyarlamaktır.

Komşu binanın kat sayısı, daire büyüklüğü veya proje düzeni kendi binanız için fikir verebilir ancak kesin bir yapılaşma hakkı anlamına gelmez.

Parsel büyüklüğü, geometrisi ve güncel plan koşulları farklı olabileceğinden her taşınmaz ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle proje geliştirilmeden önce güncel imar koşullarının doğrulanması, maliklerin gerçekçi olmayan metrekare veya daire beklentileriyle müteahhit görüşmelerine başlamasının önüne geçebilir.

Binanızın Risk Durumunu Proje Hesabından Ayrı Değerlendirin

Mevcut binanın güvenliği ile parsel üzerinde geliştirilebilecek yeni projenin ekonomik ve mimari potansiyeli iki ayrı konudur.

Binanın risk durumunun resmi olarak belirlenmesi gerekiyorsa değerlendirme yetkili kuruluşlar tarafından yürütülen süreç kapsamında yapılmalıdır.

Koşuyolu’nda Yeni Dairenin Konumu Neden Önemli?

Bir kentsel dönüşüm teklifinin değerini yalnızca yeni dairenin metrekaresi belirlemez.

Koşuyolu’nda hazırlanacak projede dairenin bulunduğu kat, ön veya arka cephesi, gün ışığı alması, balkon kullanımı, net kullanım alanı ve otopark hakkı da malik açısından önem taşıyabilir.

Örneğin iki müteahhit aynı büyüklükte daire önerse bile bağımsız bölümlerin projedeki konumu farklıysa teklifler gerçekte aynı değeri sunmayabilir.

Bu nedenle maliklere bırakılacak dairelerin mümkün olduğunca mimari proje üzerinde gösterilmesi ve paylaşımın yalnızca toplam metrekare üzerinden yapılmaması daha sağlıklı olacaktır.

Mevcut Malikler Arasında Adil Bir Paylaşım Kurgulanmalı

Eski binadaki bütün bağımsız bölümler aynı özelliklere sahip olmayabilir. Kat, cephe, büyüklük ve arsa payı gibi farklılıklar yeni projedeki paylaşım görüşmelerini etkileyebilir.

Bu nedenle dönüşüm sürecinin başında maliklerin beklentilerinin belirlenmesi ve yeni bağımsız bölüm dağılımının açık, anlaşılabilir ve proje üzerinde görülebilir hale getirilmesi önemlidir.

Belirsiz bırakılan kat ve cephe dağılımları, projenin ilerleyen aşamalarında maliklerin kendi aralarında anlaşmazlık yaşamasına neden olabilir.

Koşuyolu’nda Bahçe ve Bina Girişi Tasarımını Önceden Görün

Yerleşik konut dokusunda yeni binanın parsel üzerine oturuşu yalnızca kat planlarını değil, bahçe alanının kullanılışını, yaya girişini ve araç girişini de değiştirir. Bu yüzden Koşuyolu’nda bir yenileme teklifinde binanın sadece cephe görseline bakmak yeterli değildir; vaziyet planı üzerinde giriş yönü, otopark rampası, açık alanlar ve ortak kullanım noktaları ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle parselin sokakla ilişkisi ve komşu yapılara mesafesi, alt kat dairelerde gün ışığı ve mahremiyet açısından önem kazanabilir. Maliklerin proje aşamasında zemin kat planı ve vaziyet planını birlikte istemesi, sonradan ortaya çıkabilecek kullanım farklılıklarını görmelerini sağlar.

Koşuyolu İçin Proje Ön İnceleme Soruları

Müteahhide şu soruların yazılı sorulması karşılaştırmayı kolaylaştırır: Yaya ve araç girişleri nereden sağlanacak? Bahçe ve ortak alanlar nasıl kullanılacak? Zemin kat dairelerinin gün ışığı ve mahremiyeti nasıl korunacak? Bunların yanıtları onaylı proje ve ilgili mevzuatla uyumlu olmalıdır.

Koşuyolu’nda Müteahhit Teklifi Nasıl Karşılaştırılmalı?

Müteahhit seçerken yalnızca “Kim daha büyük daire veriyor?” veya “Kim daha yüksek oran teklif ediyor?” sorularına odaklanmak yeterli değildir.

Bir teklif değerlendirilirken yeni dairelerin net alanları ve konumları, teknik şartname, otopark çözümü, ortak alanlar, teslim süresi, teminatlar ve gecikme hükümleri birlikte incelenmelidir.

Özellikle teknik şartname, yeni binanın gerçek niteliğini belirleyen temel belgelerden biridir.

Cephe sistemi, yalıtım, pencere ve doğramalar, ısıtma sistemi, asansör, ortak alan malzemeleri ve daire içi ürünler mümkün olduğunca açık şekilde tanımlanmalıdır.

Böylece teklifler yalnızca rakamsal olarak değil, teslim edilecek yapının kalitesi açısından da karşılaştırılabilir.

Proje, Teknik Şartname ve Sözleşme Birbiriyle Uyumlu Olmalı

Kentsel dönüşüm sözleşmesini tek başına değerlendirmek yerine mimari proje ve teknik şartnameyle birlikte ele almak gerekir.

Malike bırakılacak bağımsız bölümün mümkün olduğu ölçüde katı, cephesi, net kullanım alanı ve projedeki konumu belirlenmeli; teslim edilecek yapının teknik özellikleri de şartnamede tanımlanmalıdır.

Teslim süresi, tarafların yükümlülükleri, teminatlar ve gecikme durumunda uygulanacak hükümler de sözleşmede açık biçimde ele alınmalıdır.

Ayören Grup Koşuyolu’ndaki Binanızı Nasıl Değerlendiriyor?

Ayören Grup olarak Koşuyolu’ndaki bir dönüşüm çalışmasına doğrudan müteahhit seçimiyle başlamıyoruz.

Öncelikle bina ve parsel bilgileri, mevcut bağımsız bölümler ve maliklerin yeni projeden beklentileri ele alınır. Ardından uygulanabilir proje seçenekleri ile müteahhitlerden alınan teklifler karşılaştırılır.

Özellikle Koşuyolu’nun yerleşik konut karakteri nedeniyle yalnızca mümkün olan en büyük yapıyı oluşturmak yerine, maliklerin ihtiyaçlarına cevap veren ve bulunduğu parseli doğru kullanan bir proje alternatifinin değerlendirilmesini önemsiyoruz.

Koşuyolu’ndaki Binanız İçin Ön Değerlendirme Talep Edin

Koşuyolu’nda binanızı yenilemeyi düşünüyorsanız ilk değerlendirme için bütün teknik belgeleri hazırlamanız gerekmez.

Apartman adı, açık adres, ada-parsel bilgileri, mevcut bağımsız bölüm sayısı ve bina hakkında bildiğiniz temel bilgileri ön değerlendirme formu üzerinden paylaşabilirsiniz.

Bu bilgiler üzerinden binanızın ve parselinizin hangi başlıklar altında daha ayrıntılı incelenmesi gerektiği belirlenebilir.