Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm; eski, riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların daha güvenli, modern ve güncel standartlara uygun yapılara dönüştürülmesini kapsayan çok aşamalı bir süreçtir. Ancak kentsel dönüşüm yalnızca mevcut binanın yıkılması ve yerine yenisinin yapılması anlamına gelmez.

Riskli yapı değerlendirmesinden kat maliklerinin karar sürecine, imar ve proje analizinden müteahhit seçimine, tekliflerin karşılaştırılmasından sözleşme sürecine ve yeni bağımsız bölümlerin teslimine kadar birçok önemli aşamanın doğru şekilde yönetilmesi gerekir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık, kat maliklerinin bu karmaşık süreci daha bilinçli, şeffaf ve kontrollü şekilde yürütebilmesi amacıyla kentsel dönüşüm projelerine kapsamlı danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Amacımız; bina ve arsanın potansiyelini doğru analiz etmek, maliklerin beklentilerini belirlemek, uygun yüklenici alternatiflerini oluşturmak, gelen teklifleri karşılaştırmak ve sürecin başından sonuna kadar maliklerin yanında olmaktır. Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler; 10 adımda bu süreci ele alalım.

1. Binanın ve Arsanın Kentsel Dönüşüm Potansiyelinin İncelenmesi

Başarılı bir kentsel dönüşüm projesinin ilk adımı mevcut durumun doğru analiz edilmesidir.

Binanın mevcut yapısı, arsanın büyüklüğü, imar koşulları, bağımsız bölüm sayısı, arsa payları ve yeni projede oluşturulabilecek yapılaşma seçenekleri değerlendirilmelidir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak dönüşüm sürecine başlamadan önce projenin genel fizibilitesinin ortaya çıkarılmasına önem veriyoruz.

Çünkü kat maliklerinin müteahhitlerle görüşmeye başlamadan önce kendi taşınmazlarının potansiyelini bilmeleri, daha sağlıklı pazarlık yapabilmelerine ve gelen teklifleri daha doğru değerlendirebilmelerine yardımcı olur.

2. Kat Maliklerinin İhtiyaç ve Beklentilerinin Belirlenmesi

Her apartmanın veya sitenin beklentisi aynı değildir.

Bazı projelerde maliklerin önceliği daire büyüklüklerinin korunması olabilirken bazı projelerde ek ödeme miktarı, bina kalitesi, otopark, balkon, sosyal alanlar veya teslim süresi ön plana çıkabilir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak öncelikle maliklerin ortak beklentilerinin belirlenmesine yardımcı oluyoruz.

Böylece müteahhitlerden teklif alınırken ne istendiği belli olan, daha planlı ve karşılaştırılabilir bir süreç oluşturulmasını hedefliyoruz.

3. Riskli Yapı Tespiti ve Resmî Süreç

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında önemli aşamalardan biri riskli yapı tespitidir.

Yetkili kuruluşlar tarafından gerçekleştirilen teknik incelemeler sonucunda yapının risk durumu belirlenir. Riskli yapı tespit edilmesi halinde ilgili mevzuat doğrultusunda resmî süreç ilerler.

Bu aşamada atılacak adımların sırasının doğru belirlenmesi önemlidir. Çünkü dönüşüm sürecinde alınacak kararların teknik, hukuki ve ekonomik sonuçları olabilir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak sürecin ilgili uzmanlarla koordineli biçimde yürütülmesine ve kat maliklerinin her aşamada bilgilendirilmesine önem veriyoruz.

4. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi

Kentsel dönüşümün en kritik aşamalarından biri doğru müteahhidin seçilmesidir.

Kat maliklerinin sahip olduğu taşınmaz son derece değerli bir varlıktır. Bu nedenle yalnızca en yüksek teklifi veren firma ile anlaşmak doğru bir yaklaşım olmayabilir.

Müteahhit adaylarının;

• Mali ve teknik yeterliliği,

• Tamamladığı projeler ve referansları,

• İnşaat kalitesi,

• Maliklerden talep ettiği ödeme,

• Maliklere sunacağı bağımsız bölümler,

• Dairelerin net ve brüt alanları,

• Teknik şartname,

• Hukuki şartname

• Teslim süresi,

• Teminat yapısı,

• Firmanın kurumsal geçmişi

bir bütün olarak değerlendirilmelidir.

Ayören'in Müteahhit Seçimindeki Rolü

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık'ın önemli kabiliyetlerinden biri, kentsel dönüşüm projesini yalnızca tek bir firmanın teklifine bağlı bırakmadan alternatif yüklenici tekliflerinin oluşturulmasına yardımcı olmaktır.

Binanın ve projenin özelliklerini uygun müteahhitlere doğru şekilde aktararak tekliflerin belirli kriterler doğrultusunda hazırlanmasını hedefliyoruz.

Ardından gelen teklifleri maliklerle birlikte değerlendiriyor; maliyet, metrekare, teknik özellikler, teslim süresi, ödeme koşulları ve diğer önemli kriterler açısından karşılaştırıyoruz.

Böylece kat malikleri yalnızca “hangi firma daha fazla veriyor?” sorusuna değil, “hangi teklif bizim binamız için daha güvenli ve avantajlı?” sorusuna cevap arayabiliyor.

5. Müteahhit Tekliflerinin Karşılaştırılması ve Pazarlık Süreci

Bir kentsel dönüşüm teklifini değerlendirirken yalnızca rakamlara bakmak yeterli değildir.

Bir firma daha düşük ödeme talep ederken daha küçük bağımsız bölümler sunabilir. Başka bir firma daha yüksek maliyet talep ederken daha kaliteli teknik şartname, farklı ödeme seçenekleri veya daha güçlü teminatlar sunabilir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak gelen teklifleri mümkün olduğunca aynı kriterler üzerinden karşılaştırılabilir hale getirmeye çalışıyoruz.

Malikler adına tekliflerin geliştirilmesi, alternatiflerin değerlendirilmesi ve yüklenici firmalarla yürütülen görüşmelerin daha sistematik ilerlemesi konusunda danışmanlık sağlıyoruz.

Bu yaklaşım, kat maliklerinin karar vermeden önce önlerindeki seçenekleri daha net görmelerine yardımcı olur.

6. Mimari Projenin Değerlendirilmesi

Kentsel dönüşümde yalnızca binanın kaç metrekare yapılacağı değil, bu alanın nasıl kullanılacağı da önemlidir.

Dairelerin yerleşimi, oda büyüklükleri, balkonlar, ortak alanlar, bina girişleri, otopark çözümleri ve cephe tasarımı yeni projenin yaşam kalitesini ve gelecekteki değerini doğrudan etkileyebilir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak mimari ve proje süreçlerinde uzman kadromuzla koordinasyon sağlayarak maliklerin beklentilerinin projeye mümkün olduğunca doğru aktarılmasına yardımcı oluyoruz.

7. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi

Müteahhit seçildikten sonra kentsel dönüşümün en hassas aşamalarından biri sözleşmedir.

Sözleşmede yeni bağımsız bölümlerin özellikleri, daire paylaşımı, net ve brüt alanlar, teknik şartname, ödeme koşulları, teslim süreleri, gecikme durumları, kira koşulları ve tarafların yükümlülükleri açık şekilde düzenlenmelidir.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak ticari ve teknik şartların netleştirilmesine yardımcı olur; hukuki konuların ise alanında uzman hukukçular tarafından değerlendirilmesini önemseriz.

Çünkü iyi yönetilen bir dönüşüm projesinde amaç yalnızca anlaşmaya varmak değil, imzalanan anlaşmanın maliklerin üzerinde mutabık kaldığı şartları doğru şekilde yansıtmasını sağlamaktır.

8. Tahliye, Yıkım ve İnşaat Süreci

Gerekli sözleşmelerin ve resmî işlemlerin tamamlanmasının ardından tahliye ve yıkım aşamasına geçilir.

Sonrasında ruhsat ve proje süreçlerinin tamamlanmasıyla yeni binanın inşaatı başlar.

Ayören'in danışmanlık yaklaşımı müteahhit seçildiğinde sona ermez.

Projenin ilerleme sürecinin takip edilmesi, maliklerin bilgilendirilmesi ve taraflar arasındaki iletişimin devam ettirilmesi kentsel dönüşüm danışmanlığının önemli parçalarıdır.

9. İnşaat Sürecinin Takibi

Kentsel dönüşüm projeleri uzun süreli projelerdir. Bu nedenle maliklerin sürecin hangi aşamada olduğunu bilmesi önemlidir.

İnşaatın ilerleme durumu, projede meydana gelen gelişmeler ve tarafları ilgilendiren önemli konuların düzenli biçimde paylaşılması, maliklerle yüklenici firma arasındaki iletişimin sağlıklı yürütülmesine yardımcı olur.

Ayören Kentsel Dönüşüm Danışmanlık olarak sürecin mümkün olduğunca şeffaf, takip edilebilir ve düzenli iletişim içerisinde yürütülmesini önemsiyoruz.

10. Yeni Dairelerin Teslimi

İnşaatın tamamlanmasının ardından gerekli kontroller ve resmî işlemler gerçekleştirilerek bağımsız bölümlerin teslim sürecine geçilir.

Yeni dairelerin sözleşmede ve teknik şartnamede belirtilen özelliklerle uyumunun kontrol edilmesi teslim aşamasının önemli parçalarından biridir.

Böylece riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış bir yapıyla başlayan süreç, daha güvenli ve modern bir yaşam alanının maliklere teslim edilmesiyle tamamlanır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde ilk adım müteahhit bulmak mıdır?

Her zaman değil. Önce bina ve parselin mevcut durumu, imar koşulları, bağımsız bölüm yapısı ve maliklerin beklentileri netleştirilirse yüklenici teklifleri daha sağlıklı karşılaştırılabilir.

En yüksek metrekareyi veren teklif en iyi teklif midir?

Tek başına değil. Net alan, kat-cephesi, teknik şartname, ödeme koşulları, teslim süresi, teminatlar ve yüklenicinin yeterliliği birlikte değerlendirilmelidir.