Feneryolu Kentsel Dönüşüm

Feneryolu, Bağdat Caddesi, Marmaray hattı ve sahil yönü arasında kalan konumuyla Kadıköy’ün uzun yıllardır yerleşik apartman dokusuna sahip mahallelerinden biridir. Bölgede farklı dönemlerde yapılmış apartmanların yeni yapılarla yan yana bulunması, Feneryolu’nda kentsel dönüşümü çoğunlukla bina ve parsel ölçeğinde gündeme getiriyor.

Feneryolu’ndaki bir apartmanın yenilenmesinde yalnızca yeni binanın toplam büyüklüğüne odaklanmak yeterli değildir. Mevcut maliklerin dairelerinin katı, cephesi, büyüklüğü ve arsa payı farklı olabileceğinden, bu özelliklerin yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımına nasıl yansıyacağı dönüşümün önemli kararlarından biridir.

Bu nedenle ilk soru “Müteahhit bize kaç metrekare verecek?” değil, “Mevcut haklarımız yeni projede nasıl karşılık bulacak?” olmalıdır.

Feneryolu’nda Konum Proje Kararlarını Neden Etkiler?

Feneryolu içerisinde bir taşınmazın Bağdat Caddesi, Marmaray hattı veya sahil yönündeki konumu aynı değildir. Ancak konum avantajı tek başına yeni binanın nasıl yapılacağını belirlemez.

Yeni proje hazırlanırken parsel büyüklüğü ve geometrisi, mevcut bağımsız bölüm sayısı, güncel imar koşulları ve binanın parsel üzerindeki yerleşimi birlikte değerlendirilmelidir.

Çevrede yakın zamanda tamamlanan bir binanın kat sayısı veya daire büyüklükleri fikir verebilir; fakat bu özelliklerin kendi parseliniz için de geçerli olacağı varsayılmamalıdır.

Bu nedenle Feneryolu’nda dönüşüm görüşmelerine başlamadan önce taşınmazın ada-parsel üzerinden güncel koşullarının değerlendirilmesi daha sağlıklı bir başlangıç sağlar.

Mevcut Dairenizin Katı ve Cephesi Yeni Projede Ne Olacak?

Feneryolu’ndaki yerleşik apartmanlarda maliklerin dönüşüm görüşmelerinde en fazla önem verdiği konulardan biri, mevcut dairelerinin yeni projedeki karşılığıdır.

Örneğin mevcut binada üst katta ve belirli bir cephede bulunan daire sahibinin yeni projede hangi bağımsız bölümü alacağı yalnızca metrekare üzerinden değerlendirilmemelidir.

Yeni paylaşım yapılırken kat, cephe, net kullanım alanı, balkon, oda düzeni ve otopark hakkı gibi unsurlar birlikte ele alınmalıdır.

Mümkünse malike bırakılacak bağımsız bölüm sözleşme imzalanmadan önce mimari proje üzerinde gösterilmelidir.

Böylece malik yalnızca “100 m² daire alacağım” bilgisini değil, bu 100 m²'nin binanın neresinde olacağını da görebilir.

Feneryolu’nda Daire Paylaşımı Nasıl Daha Şeffaf Hale Getirilir?

Mevcut binadaki bütün dairelerin aynı değere veya fiziksel özelliklere sahip olduğunu varsaymak doğru olmayabilir.

Ön ve arka cephe, ara kat ve üst kat, balkon kullanımı, mevcut büyüklükler ve arsa payları farklılık gösterebilir.

Bu nedenle yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımının mümkün olduğunca karşılaştırmalı bir paylaşım tablosuyla maliklere sunulması faydalıdır.

Tabloda mevcut bağımsız bölüm ile yeni projede önerilen bağımsız bölümün temel özellikleri yan yana gösterilebilir.

Bu yöntem, özellikle çok sayıda malikin bulunduğu apartmanlarda paylaşımın daha anlaşılır hale gelmesine ve görüşmelerin yalnızca sözlü vaatler üzerinden yürümemesine yardımcı olur.

Feneryolu ile Fenerbahçe’deki Dönüşüm Aynı mı?

Feneryolu ile Fenerbahçe birbirine yakın olmasına rağmen her parsel kendi koşulları üzerinden değerlendirilmelidir.

Sahil yönüne yaklaştıkça taşınmazların konum özellikleri değişebilirken Feneryolu içerisinde Marmaray ve Bağdat Caddesi bağlantılarının öne çıktığı farklı noktalar bulunabilir.

Bu nedenle iki komşu mahallede dahi yeni proje değerlendirmesinin aynı kalıpla yapılması doğru değildir.

Fenerbahçe tarafındaki dönüşüm yaklaşımını karşılaştırmak için Fenerbahçe Kentsel Dönüşüm sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu tür mahalleler arası karşılaştırmaların amacı “hangi mahalle daha avantajlı?” sonucuna ulaşmak değil, her taşınmazın kendi parsel ve proje koşullarının bulunduğunu göstermektir.

Bağdat Caddesi Çevresinde Metrekare Kadar Dairenin Niteliği de Önemlidir

Feneryolu’nun Bağdat Caddesi çevresindeki konumu nedeniyle yeni bağımsız bölümün yalnızca büyüklüğü değil, kullanım niteliği de önem kazanır.

Aynı net alana sahip iki daire; kat, cephe, gün ışığı, balkon düzeni ve plan kullanışlılığı açısından birbirinden farklı olabilir.

Bu nedenle müteahhit tekliflerini karşılaştırırken yalnızca toplam metrekare hesabı yapmak yerine yeni dairenin mimari özelliklerini de incelemek gerekir.

Feneryolu’nda Müteahhit Teklifinde Neleri Karşılaştırmalısınız?

Birden fazla müteahhitten teklif alınması maliklerin seçenekleri görmesini sağlar. Ancak teklifler aynı kriterlerle karşılaştırılmadığında en yüksek görünen teklif her zaman en avantajlı teklif olmayabilir.

Feneryolu’ndaki bir apartman için değerlendirme yaparken yeni dairelerin net alanları, kat ve cephe dağılımı, otopark, teknik şartname, teslim süresi, teminat yapısı ve gecikme hükümleri birlikte ele alınmalıdır.

Özellikle teklif edilen bağımsız bölümlerin mimari projedeki yerinin belli olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Bir müteahhit daha yüksek metrekare sunarken diğer teklif daha avantajlı cephe, daha iyi otopark çözümü veya daha kapsamlı teknik şartname sağlayabilir.

Bu nedenle kararın tek bir rakam üzerinden verilmemesi önemlidir.

Teknik Şartname Dairenizin Nasıl Teslim Edileceğini Belirler

Yeni dairenin büyüklüğü ve konumu belirlendikten sonra ikinci önemli konu, dairenin hangi standartta teslim edileceğidir.

Cephe sistemi, ısı ve ses yalıtımı, pencere ve doğramalar, ısıtma sistemi, asansör, ortak alanlar ve daire içerisinde kullanılacak temel malzemeler teknik şartnamede mümkün olduğunca açık şekilde tanımlanmalıdır.

Mimari projede görünen bağımsız bölüm ile sözleşmede vaat edilen daire ve teknik şartnamede tarif edilen teslim standardının birbiriyle uyumlu olması gerekir.

Sözleşmede “Daire Verilecek” Demek Yeterli Değil

Feneryolu’nda malik açısından en önemli sözleşme konularından biri yeni bağımsız bölümün yeterince açık tanımlanmasıdır.

Mümkün olduğu ölçüde sözleşme veya eklerinde bağımsız bölümün katı, cephesi, net kullanım alanı, projedeki yeri ve otopark hakkı belirlenmelidir.

Bunun yanında teslim tarihi, müteahhidin yükümlülükleri, teminat mekanizması ve gecikme halinde uygulanacak hükümler de açık biçimde ele alınmalıdır.

Böylece sözleşme yalnızca inşaat yapılacağını belirten bir belge olmaktan çıkar ve malike neyin, hangi koşullarda teslim edileceğini daha net tarif eder.

Feneryolu’ndan Göztepe ve Suadiye’ye Uzanan Dönüşüm Aksı

Bağdat Caddesi çevresindeki mahallelerin tamamını tek bir SEO veya dönüşüm başlığı altında değerlendirmek yerine bölgesel farklılıkları görmek daha doğrudur.

Feneryolu’nda mevcut dairenin yeni projedeki kat ve cephe karşılığını öne çıkarırken, Göztepe’de Bağdat Caddesi ile D100 yönü arasındaki farklı yapı karakteri daha belirgin hale gelebilir.

Bu bağlantılar sayesinde Feneryolu sayfasını tek başına bırakmak yerine Kadıköy’ün Bağdat Caddesi çevresindeki dönüşüm içerikleriyle ilişkili bir konu kümesine dahil etmiş oluyoruz.

Ayören Grup Feneryolu’ndaki Bir Binayı Nasıl Değerlendiriyor?

Ayören Grup olarak Feneryolu’nda dönüşüm değerlendirmesine yalnızca müteahhitlerin sunduğu metrekare üzerinden yaklaşmıyoruz.

Öncelikle mevcut bağımsız bölümlerin kat, cephe ve büyüklük özellikleri; parsel verileri ve maliklerin beklentileri birlikte ele alınır.

Ardından yeni proje alternatiflerinde maliklerin mevcut konumlarının nasıl karşılık bulabileceği değerlendirilir ve farklı müteahhit tekliflerinin aynı kriterler üzerinden karşılaştırılmasına yönelik danışmanlık sağlanır.

Amaç yalnızca yeni bir bina oluşturmak değil; maliklerin eski dairesinden yeni dairesine geçerken hangi hakların nasıl değiştiğini açık biçimde görebilmesini sağlamaktır.

Ayören Grup'un uygulama ve proje çalışmalarını Projelerimiz bölümünden inceleyebilirsiniz.

Feneryolu’ndaki Binanız İçin Ön Değerlendirme Talep Edin

Feneryolu’nda apartmanınızı yenilemeyi düşünüyorsanız ön değerlendirme için apartman adı, adres, ada-parsel bilgileri ve mevcut bağımsız bölüm sayısını paylaşabilirsiniz.

Buna ek olarak mevcut dairelerin kat, cephe ve yaklaşık kullanım alanlarına ilişkin bilgiler bulunuyorsa bunların paylaşılması yeni projedeki bağımsız bölüm dağılımının değerlendirilmesini kolaylaştırabilir.

Böylece görüşmeye yalnızca “Binamız kaç metrekare yapılabilir?” sorusuyla değil, “Mevcut maliklerin hakları yeni projede nasıl karşılanabilir?” sorusuyla başlanabilir.