Стоит ли покупать квартиру до реконструкции дома?

Kentsel dönüşüm öncesi bir daireyi satın almak, doğru belgeler ve gerçekçi bir bütçeyle değerlendirildiğinde fırsat sunabilir. Ancak “bina yakında dönüşecek, yeni dairenin değeri kesin artacak” düşüncesi tek başına yatırım kararı vermek için yeterli değildir. Mevcut tapu kaydından müteahhit sözleşmesine, yeni bağımsız bölümün özelliklerinden olası ek ödemelere kadar birçok unsur sonucu değiştirebilir.

Bu rehber, kentsel dönüşüme girecek binadan ev almak isteyen alıcılar için hazırlanmıştır. Genel kentsel dönüşüm aşamalarını tekrar etmek yerine, alıcının satın alma öncesinde neyi kontrol etmesi, hangi soruları sorması ve olası getiriyi nasıl değerlendirmesi gerektiğine odaklanıyoruz.

Kentsel dönüşüm öncesi daire almak mantıklı mı?

Kısa cevap: Koşullara bağlı. Mevcut daire makul bir bedelle satılıyorsa, taşınmazın hukuki durumu açıksa, dönüşümün ilerlemesi somut belgelerle destekleniyorsa ve satın alma sonrası yükümlülükler hesaplanmışsa mantıklı bir seçenek olabilir.

Öte yandan yalnızca sözlü vaatlere, tarih verilmiş ancak belgelenmemiş dönüşüm beklentisine veya yeni binada kazanılacağı düşünülen metrekareye dayanmak risklidir. Özellikle yatırımın başarısı, satın alma fiyatıyla birlikte toplam maliyete bağlıdır.

Satın almadan önce üç sorunun cevabı net olmalıdır:

1. Bugün tam olarak neyi satın alıyorum? Tapuda kayıtlı bağımsız bölüm, arsa payı, şerhler ve mevcut kullanım durumu nedir?

2. Dönüşüm gerçekleşirse hangi haklara ve yükümlülüklere sahip olacağım? Yeni dairenin katı, cephesi, net alanı, teslimi ve ek ödeme koşulları belli mi?

3. Proje gecikirse finansal olarak dayanabilir miyim? Taşınma, kira, finansman ve beklenmeyen giderler için yeterli bütçem var mı?

1. “Kentsel dönüşüme girecek” sözü ne anlama geliyor?

İlanlarda karşılaşılan “3 ay içinde kentsel dönüşüme girecek” gibi ifadeler her zaman kesinleşmiş yıkım veya inşaat tarihi anlamına gelmez. Bir binada henüz malik görüşmeleri sürüyor olabilir; başka bir binada riskli yapı tespiti tamamlanmış, bir diğerinde müteahhit sözleşmesi ve proje hazırlıkları ilerlemiş olabilir.

Alıcı, süreci şu belgeler üzerinden ayırt etmelidir:

• Riskli yapı tespiti: 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluş tarafından hazırlanmış ve ilgili idarece işleme alınmış bir rapor var mı?

• Tapu ve tebligat durumu: Riskli yapı belirtmesi, tebligat veya başka kayıtlar mevcut mu?

• Maliklerin kararı: Alınmış kararlar ve toplantı tutanakları somut olarak incelenebiliyor mu?

• Müteahhit anlaşması: Bir yüklenici belirlenmiş mi; sözleşme, ekleri ve teknik şartname hazır mı?

• Proje ve ruhsat: Yeni yapı için mimari proje, gerekli izinler ve takvim hangi aşamada?

Resmî riskli yapı tespiti ve uygulama süreci hakkında ayrıntı için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın açıklamalarını ve sitemizdeki Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Yapılır? rehberini inceleyebilirsiniz.

Önemli ayrım: “Dönüşüm planlanıyor” bir beklentidir; “riskli yapı tespiti yapıldı” ise ayrıca belgelendirilmesi gereken resmî bir aşamadır. Bunlar birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

2. Tapu, arsa payı ve mevcut hukuki durum neden önemli?

Yeni yapı henüz ortada yokken alıcının devraldığı mevcut taşınmazın kayıtları kritik önemdedir. Tapudaki bağımsız bölüm numarası, nitelik, arsa payı, ipotek, haciz, şerh ve diğer kısıtlamalar kontrol edilmelidir. Tapu kaydı tek başına yeni projede hangi dairenin verileceğini göstermez.

Satın alma öncesinde sorulacak sorular:

• Tapu kat mülkiyeti, kat irtifakı veya arsa payı niteliğinde mi?

• Bağımsız bölüme düşen arsa payı kaç; tapudaki kayıtla mevcut durum uyumlu mu?

• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, riskli yapı belirtmesi veya başka takyidatlar var mı?

• Satıcı daha önce bir kat karşılığı inşaat / dönüşüm sözleşmesi, vekâletname ya da taahhüt imzalamış mı?

• Devirden sonra bu sözleşmelerden doğabilecek hak ve yükümlülükler nasıl etkilenecek?

Alıcıya tüm belgelerin gösterilmesi ve gerektiğinde bir gayrimenkul hukuku avukatının inceleme yapması, sözlü güvencelerden daha güçlü bir korumadır. Özellikle malik kararları, sözleşmeler ve tapu kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

3. Yeni binada aynı metrekare daire verilir mi?

Hayır, bu otomatik bir hak veya garanti değildir. Dönüşümden sonra elde edilecek bağımsız bölümün büyüklüğü; imar koşullarına, proje tasarımına, arsa paylarına, maliklerle yapılan anlaşmaya ve sözleşmedeki paylaşım esaslarına göre değişebilir.

Örneğin bugün 65 m² net bir daireyi satın alan kişinin dönüşümden sonra mutlaka aynı net alana sahip, aynı cephede veya aynı katta bir daire alacağını varsaymak doğru olmaz.

Mutlaka yazılı olarak belirlenmesi gerekenler:

• Yeni bağımsız bölümün katı, cephesi ve numarası

• Net ve brüt alanın nasıl tanımlandığı

• Balkon, otopark ve depo gibi kullanım alanları

• Mimari plan ve daire paylaşım çizelgesi

• Teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak hükümler

• İlave ödeme veya metrekare farkı halinde hesaplama yöntemi

Proje taslağı varsa bile onaylı proje ile ön çalışma birbirinden ayrılmalıdır. Sadece satış görüşmesinde gösterilen bir görsel, nihai bağımsız bölüm garantisi değildir.

4. Dönüşüm sırasında ek ödeme çıkar mı?

Çıkabilir. Müteahhitlik modeli ve sözleşme şartlarına göre maliklerden ilave katkı payı istenebilir. Projenin finansmanı, artan maliyetler, yeni bağımsız bölüm tercihleri ve sözleşmede düzenlenen diğer kalemler toplam bütçeyi etkileyebilir.

Satın alma fiyatı dışında değerlendirilmesi gereken giderler arasında tapu ve işlem masrafları, finansman maliyetleri, geçici konut/kira, taşınma, sözleşmede öngörülen katkı payları ve beklenmeyen harcamalar bulunabilir.

Yatırım hesabını yalnızca ilan fiyatına göre yapmayın: Toplam maliyet = satın alma bedeli + işlem/finansman giderleri + belgeli veya öngörülen dönüşüm katkısı + bekleme süresinin maliyeti.

Devlet destekleri ve kampanyalar için de aynı dikkat geçerlidir: Bir desteğin ilan edilmiş olması, her yeni alıcının her koşulda otomatik olarak yararlanacağı anlamına gelmez. Uygunluk ve başvuru şartları somut dosyaya ve yürürlükteki resmî düzenlemelere göre kontrol edilmelidir.

5. Dönüşüm sonrası değer artışı nasıl gerçekçi değerlendirilir?

Yeni binadaki dairenin tahmini satış değeri cazip görünebilir; ancak bu bir gelecek senaryosudur. Piyasa koşulları, faizler, arz-talep dengesi, yeni dairenin konumu ve büyüklüğü, teslim tarihi ile proje kalitesi değeri değiştirebilir.

Karşılaştırmayı üç senaryoda yapmak faydalıdır:

• Temkinli senaryo: Dönüşüm beklenenden uzun sürer; ek ödeme veya finansman yükü artar.

• Orta senaryo: Proje planlandığı biçimde ilerler; çevredeki benzer konutlarla uyumlu fiyat oluşur.

• İyimser senaryo: Yeni daireye talep güçlü olur ve değer beklentisi gerçekleşir.

Gelecekte beklenen satış fiyatından yalnızca bugün ödenecek tutarı çıkarmak net kazancı göstermez. Vergiler, satış giderleri, ek ödemeler ve paranın zaman değeri ayrıca hesaba katılmalıdır.

Maltepe Adatepe üzerinden somut bir örnek

Ayören Gayrimenkul portföyündeki Maltepe Adatepe kentsel dönüşüm öncesi satılık daire için paylaşılan mevcut ilan bedeli 5.500.000 TL, dönüşüm sonrası öngörülen piyasa değeri ise 9.000.000 TL seviyesindedir. Bu ikinci tutar kesinleşmiş satış fiyatı veya getiri taahhüdü değildir.

Bu örnekte de satın alma öncesinde dönüşümün mevcut aşaması, yeni bağımsız bölümün paylaşımı, olası katkı payları ve tamamlanma süresi mutlaka doğrulanmalıdır. Fırsat değerlendirmesi, bu bilgiler netleştiğinde anlam kazanır.

6. Hangi koşullarda almak daha riskli olabilir?

Aşağıdaki durumlar daha dikkatli inceleme gerektirir:

• Dönüşüm takviminin yalnızca sözlü olarak paylaşılması

• Kat maliklerinin karar ve sözleşmelerinin gösterilememesi

• Yeni bağımsız bölümün konumu, alanı ve paylaşımının belirsizliği

• Satıcının “hiç ek ödeme olmayacak” demesine rağmen bunun yazılı belgelerde bulunmaması

• Tapu kaydındaki takyidatların açıklığa kavuşturulmaması

• Yıkım, tahliye, kira ve inşaat dönemine ilişkin bütçe hazırlanmaması

• Satın almayı yalnızca “garanti değer artışı” söylemine dayandırmak

Karar ölçütü: Belgelerin eksikliği giderilmeden, ileride elde edilecek daire ve maliyetler hakkında kesin sonuç çıkarılmamalıdır.

Satın almadan önce 10 maddelik kontrol listesi

1. Tapu kaydı, bağımsız bölüm ve arsa payını inceleyin.

2. İpotek, haciz, şerh ve ilgili takyidatları sorgulayın.

3. Resmî riskli yapı tespiti olup olmadığını belgeyle doğrulayın.

4. Malik toplantı tutanakları ve kararların güncel kopyalarını isteyin.

5. İmzalanan müteahhit sözleşmesi ve eklerini uzmanla inceleyin.

6. Yeni dairenin net/brüt alanını, katını, cephesini ve kullanım haklarını yazılı görün.

7. İmar durumu, proje ve ruhsatın hangi aşamada olduğunu kontrol edin.

8. Ek ödeme, geçici kira ve finansman ihtiyacını hesaplayın.

9. Teslim süresi, teminat ve gecikme koşullarını değerlendirin.

10. En az birkaç gerçekten karşılaştırılabilir yeni konutla piyasa değerini kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Kentsel dönüşüme girecek binadan daire satın alınabilir mi?

Taşınmazın somut tapu ve hukuki durumuna bağlıdır. Satın alma işleminden önce devir imkânı, varsa kısıtlamalar, yükümlülükler ve dönüşüm belgeleri tapu müdürlüğü ve ilgili uzmanlar aracılığıyla doğrulanmalıdır.

Riskli yapı tespit edilmeden dönüşüm beklentisiyle satış yapılabilir mi?

Dönüşüm beklentisi olan bir taşınmazın satışa çıkarılması ile resmî riskli yapı sürecinin başlaması farklı konulardır. İlandaki beyanların hangi belgelere dayandığını sorun; beklentiyi resmî karar gibi değerlendirmeyin.

Satın aldığım eski daire yerine yeni projede daha büyük daire alır mıyım?

Bu durum otomatik değildir. İmar koşulları, malik anlaşması, paylaşım planı ve sözleşme hükümleri belirleyicidir.

Kentsel dönüşüm yatırımında kazanç garanti midir?

Hayır. Gelecekteki değer tahmini piyasa değişimleri, inşaat maliyetleri, süre ve projenin gerçekleşme koşullarına bağlıdır.

Dönüşümün ne zaman başlayacağını nasıl öğrenebilirim?

Yetkili idareler nezdindeki riskli yapı işlemlerini, malik kararlarını, imzalanmış sözleşmeleri, proje ve ruhsat durumunu birlikte inceleyin. Sözlü tarih beyanını tek başına kesin takvim kabul etmeyin.

Sonuç: Ucuz görünen fiyatı değil, belgelenmiş toplam tabloyu değerlendirin

Kentsel dönüşüm öncesi daire almak, doğru araştırma yapıldığında değerlendirilebilecek bir gayrimenkul yatırımıdır. Ancak asıl fırsat, bugünkü fiyat ile gelecekte tahmin edilen fiyat arasındaki farktan ibaret değildir. Tapu, malik kararları, yeni daire hakları, ek ödeme koşulları ve teslim riskleri birlikte anlaşılmadan sağlıklı karar verilemez.

Mevcut apartmanınızın dönüşüm aşamalarını öğrenmek için kentsel dönüşüm rehberimizi, maliklerin müteahhit tekliflerini nasıl değerlendirebileceğini görmek için hazırlık ve müteahhit seçimi yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ayören Grup olarak İstanbul Anadolu Yakası'nda kentsel dönüşüm ve gayrimenkul konularında ön değerlendirme ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Resmî bilgi kaynağı: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Riskli Yapı Süreci ve Mevzuat. Hukuki işlemler ve taşınmazın teknik nitelikleri için ilgili yetkili kurumlardan ve uzmanlardan güncel görüş alınmalıdır.